Nieuwbouw, verduurzaming en leefbaarheid: dé uitdagingen van woningcorporaties

20 oktober 2023

Henk Jan Grobbe, Sigrid Hoekstra en Prof. Dr. Johan Conijn

Op donderdag 5 oktober organiseerden we de Masterclass ‘Sociale verhuur is goed rentmeesterschap én mensenwerk’. Wethouders, beleidsmedewerkers, raadsleden, huurdersorganisaties en collega-corporaties kregen een kijkje in de wereld van volkshuisvestelijk balanceren.

Emeritus hoogleraar, adviseur en onderzoeker Prof. Dr. Johan Conijn, directeur-bestuurder Sigrid Hoekstra en concern controller Henk Jan Grobbe lieten de aanwezigen zien in welk dynamisch krachtenveld we als hét sociaal verhuurbedrijf opereren. Een arena waarin de druk om nieuwe woningen te bouwen, woningen te verduurzamen en te investeren in leefbare buurten gepaard gaat met de dringende oproep om wonen zo betaalbaar mogelijk te houden.

Verschillende uitdagingen

Nieuwe huizen bouwen, het huidige woningbezit verduurzamen en investeren in leefbare buurten. Woningcorporaties staan de komende jaren voor een aantal grote maatschappelijke opgaven. Veel corporaties investeren flink in het behalen van deze ambitieuze opgaven voor 2030. ‘Maar er is ook nog een wereld na 2030’, benadrukte prof. dr. Johan Conijn. ‘Als we zo doorgaan, is het potje tegen die tijd leeg. De huurder betaalt onderaan de streep de rekening.’

Duurzaam prestatiemodel onder druk

De afgelopen twee jaar is de huurstijging bij corporaties ver achtergebleven bij de stijging van de bouw- en onderhoudskosten, liet de professor in zijn presentatie zien. ‘In 2021 was er een gemiddelde huurstijging van 0,3% en in 2023 van slechts 0,1%. Corporaties hebben de afgelopen jaren een grote bijdrage geleverd aan het verkleinen van het koopkrachtverlies van huurders door deze zeer lage huurstijgingen. Maar dat heeft als direct gevolg dat de operationele kasstroom de komende jaren in toenemende mate tekortschiet om verbeteruitgaven zoals renovaties en verduurzaming te bekostigen. Met andere woorden: op middellange termijn is er bij woningcorporaties geen sprake van een duurzaam prestatiemodel. Dat wordt ook erkend in Den Haag.’

Op basis van het drie compartimentenmodel schetste Conijn de toekomst voor de corporatiesector. ‘Op basis van de huidige gegevens laat de prognose een sterk dalend verloop van de financiële mogelijkheden zien bij de gemiddelde woningcorporatie. In 2030 ligt de gemiddelde ICR (de rentedekkingsverhouding) nog net boven de ondergrens van 1,4; voor veel corporaties dus problematisch. Dit betekent dat de verbeter- en verduurzamingsopgave niet langer uit de operationele kasstroom kan worden betaald. Want ook na 2030 wordt er van sociale verhuurders verwacht dat ze blijven investeren in nieuwbouw en verduurzaming. Sterker nog: met de doelstelling om iedere woning van het gas af te halen, staat corporaties ook na 2030 nog een fikse uitdaging te wachten. Veel corporaties zijn na 2030 in het huidige prestatiemodel daar nauwelijks meer toe in staat. WoonFriesland is hier een uitzondering op en heeft nu een duurzaam prestatiemodel, zo toonde Conijn aan, maar er zijn niettemin risico's op termijn. Vooral de rente is een grote onzekere factor die grote invloed heeft op de financiën.’

Drie speerpunten

Die scenario’s houden ook onze directeur-bestuurder Sigrid Hoekstra bezig. ‘WoonFriesland is een financieel gezonde woningcorporatie en heeft momenteel een duurzaam prestatiemodel’, benadrukt ze. 'Het is belangrijk om deze gezonde balans te behouden om ook in de toekomst te kunnen blijven bouwen, verbeteren en verduurzamen. Ons prestatiemodel moet immers ook in de toekomst duurzaam blijven willen wij onze ambities realiseren. Dat is van het grootste belang voor onze bewoners. De oplopende rente en stijgende (bouw)kosten vormen momenteel een groot risico. Beide hebben grote negatieve gevolgen op ons prestatiemodel. Daarom is een buffer voor dit risico nodig. En die buffer kunnen we alleen opbouwen als de huurprijs én betaalbaar blijft én dekkend is door mee te groeien met de opgaven. Dat moet en kan ook samengaan.’

Voor de komende jaren heeft WoonFriesland drie speerpunten, benadrukte Hoekstra. ‘Dat zijn betaalbare verduurzaming, uitbreiding van onze woningportefeuille en investeren in leefbare buurten en wijken. Uiterlijk 2025 willen we al onze woningen op minimaal energielabel C of beter hebben. En in 2030 hebben al onze woningen minimaal energielabel B, zodat de energielasten voor onze bewoners beter betaalbaar zijn. Dat doen we door snel eenvoudige ingrepen uit te voeren, maar ook met slimme innovaties uit ons DreamHûs.’

Speerpunt 2, de uitbreiding van woningen en de versnelling daarin, vraagt om nieuwbouw. ‘We voegen maar liefst 2000 woningen toe. We bouwen daar waar de vraagdruk het hoogst is’, legt de directeur-bestuurder uit. ‘Dat doen we door middel van reguliere nieuwbouw maar ook door huidige flats op te toppen met ons SUM-concept. En we verkopen geen woningen.’ 

Als derde punt staat investeren in leefbare buurten op de agenda. Hoekstra: ‘Van groot belang is dat cruciale steunstructuren in zorg en welzijn in dorpen en wijken geborgd zijn. Gemeenten, zorg- en welzijnspartijen en de regio zijn daarvoor onmisbare partners. Wij versterken die ondersteuning aan kwetsbare bewoners. Wij zorgen ervoor dat we met onze wijkconsulenten en buurtbeheerders in de buurten zijn en onze bewoners kennen. De kracht en het duurzame karakter daarvan kunnen we alleen waarmaken als er voldoende financiële middelen zijn en we ook als maatschappij ons voorbereiden op anders samen wonen en samenleven, waarbij ‘mienskip’ essentieel is.’

Stresstesten bij o.a. huurbevriezing en afschaffen vennootschapsbelasting

Om inzichtelijk te maken welke korte en lange termijngevolgen economische ontwikkelingen en mogelijke beslissingen vanuit Den Haag kunnen hebben, gaf onze concern controller Henk Jan Grobbe de aanwezigen tijdens de masterclass een kijkje in het huishoudboekje van WoonFriesland en de begroting voor 2024 op basis van de parameters voorgeschreven door de Autoriteit woningcorporaties, de toezichthouder van de corporaties. Daarbij schetste hij 7 mogelijke scenario’s. ‘Van huurbevriezing tot het afschaffen van de vennootschapsbelasting: nieuwe maatregelen vanuit Den Haag hebben direct gevolgen voor ons huishoudboekje. Maar ook zaken waar politici geen invloed op hebben, nemen we mee in de scenario’s. Denk aan het stijgen van bouwkosten of rentes. Op basis van stresstesten krijgen we inzicht hoe ieder scenario financieel voor ons uitpakt.’ 

Doel is om op basis van deze scenario’s de juiste beslissingen op korte en lange termijn te nemen. ‘Ondanks die onzekerheid investeren we de komende jaren fors in nieuwbouw, verduurzaming en leefbaarheid’, benadrukte Grobbe. ‘Daarbij gaat het om meer dan 160 miljoen euro aan uitgaven per jaar. Dat is ambitieus; het is de hoogste investering die WoonFriesland in de afgelopen 20 jaar heeft gedaan. Dat doen we omdat de urgentie voor nieuwe woningen hoog is evenals de noodzaak om de woonlasten voor onze bewoners laag te houden.’

Feiten op tafel en fabels de wereld uit helpen

Na afloop waren de aanwezige wethouders, beleidsmedewerkers, raadsleden, huurdersorganisaties en collega-corporaties onder de indruk van de wijze waarop wij inzage gaven in onze financiële situatie. ‘Taaie kost wordt op zo'n manier uitgelegd dat je gemakkelijk de financiële dilemma's van de woningcorporatie kunt begrijpen’, concludeerde Gea Herz van de Bewonersraad Friesland. 

Erik de Groot, wethouder in Harlingen merkte op dat ‘Mooi dat WoonFriesland op deze wijze financieel inzicht geeft in haar toekomstig investeringskader voor haar huurders. Goed voorbeeld doet volgen lijkt mij, zodat heel Friesland voorzien kan worden van kwalitatief goede huurwoningen.’ 

Ook overige aanwezigen waren lovend, getuige de reacties. ‘We hebben noodzakelijk inzichten gekregen om goed te kunnen oordelen over de toekomst en de keuzes van corporaties. Zeer waardevol.’

De veronderstelling dat woningcorporaties ‘toch geld genoeg’ zouden hebben, werd meermaals weersproken na afloop. ‘Verouderde beelden doen nog altijd de ronde’, concludeerde directeur-bestuurder Sigrid Hoekstra. ‘Ik deel de feiten eerlijk en transparant. Met dit soort masterclasses geven we al onze stakeholders een permanente blik onder motorkap. Het delen van kennis en het inzicht geven in onze plannen is steeds in het belang voor onze bewoners.’ 

Een succesvolle masterclass

Fijn dat wij in deze open en prettige sfeer met al onze stakeholders hierover van gedachten kunnen wisselen en de dialoog met elkaar aangaan. Want gezamenlijk met onze stakeholders moeten we onze speerpunten realiseren. Dat de 50 deelnemers dat ook vonden bleek wel uit het feit dat er door sommigen nog lang werd nagepraat.