Financiën

Financieel resultaat 2023

In onderstaande tabel wordt het financiële resultaat van 2023 vergeleken met de begroting uit 2023 en de jaarrekening van 2022.

Resultaat 2023 ten opzichte van de begroting Het resultaat gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen over 2023 is lager dan begroot. Het verschil in het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen van circa € 12,8 miljoen wordt in het volgend overzicht in beeld gebracht.

De belangrijkste posten van het verschil in resultaat 2023 t.o.v. van de begroting 2023 van per saldo € 12,8 miljoen zijn in 2023 de lagere huuropbrengsten door de opgelegde eenmalige huurverlaging (€ 1,4 miljoen), de hogere onderhoudslasten (€ 8,0 miljoen) en de afwaardering op de kantoorpanden naar taxatiewaarde (€ 1,9 miljoen). In 2023 is er bewust voor gekozen om de achterstand in het onderhoud in verband met Corona zoveel mogelijk in te halen en de ingezette verduurzaming te versnellen.

Resultaat 2023 ten opzichte van de jaarrekening 2022

Uit onderstaande tabel blijkt dat het resultaat gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen over 2023 ten opzichte van de jaarrekening 2022 is gedaald met circa € 6,5 miljoen.

De belangrijkste posten van het verschil in resultaat 2023 t.o.v. 2022 van per saldo € 6,5 miljoen zijn in 2023 de hogere onderhoudslasten (12,2 miljoen), het vervallen van de verhuurderheffing in 2023 (7,4 miljoen) en de hogere huuropbrengsten (3,5 miljoen).

Analyse kasstromen

De mutatie in de liquide middelen bedraagt € 0,3 miljoen positief. De kasstromen uit de reguliere operatie bedragen € 8,2 miljoen positief. De investeringskasstromen komen uit op een negatief bedrag van € 63,1 miljoen. In 2023 is sprake van slechts één verkochte woning waardoor de ingaande kasstroom vanuit desinvesteringen beperkt is met € 0,2 miljoen. Dit sluit aan bij ons beleid om geen woningen te verkopen, tenzij. Daarnaast is er vanwege de liquidatie van deelneming OBM B.V. in 2023 een ontvangst vanuit verbindingen ad € 1,7 miljoen. Hier staan investeringen in nieuwbouw, kwaliteitsverbetering, aankopen en de volkshuisvestelijke taakoverdracht van Swettehiem, sloop en overige zaken van in totaal circa € 65,0 miljoen tegenover. Het financieringssaldo komt door het aantrekken van nieuwe leningen voor in totaal € 97,9 miljoen en het aflossen van € 42,7 miljoen uit op € 55,2 miljoen positief.

Beleidsmatige beschouwing over het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde

WoonFriesland waardeert haar bezit op marktwaarde. De marktwaarde geeft het bedrag op de balansdatum weer waartegen het vastgoedbezit op de vrije markt kan worden vervreemd. De doelstelling van WoonFriesland is om te voorzien in goed en betaalbaar wonen. Daarnaast verkoopt WoonFriesland slechts een zeer beperkt aantal woningen. Dit betekent dat maar een zeer klein deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde in de toekomst gerealiseerd wordt. De beleidswaarde sluit aan op het beleid van WoonFriesland en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed uitgaande van dit beleid. De marktwaarde daalde in 2023 met 2,3% van € 2,66 miljard eind 2022 naar € 2,60 miljard eind 2023, nagenoeg geheel door externe waardedaling waar WoonFriesland geen invloed op heeft.

De beleidswaarde steeg met 22,9% van € 1,26 miljard eind 2022 naar € 1,55 miljard eind 2023. De stijging van de beleidswaarde ten opzichte van 2022 wordt allereerst veroorzaakt door een stijging van de streefhuur ten opzichte van voorgaand jaar als gevolg van het gewijzigd huurbeleid en de stijging van de maximaal redelijke huur. Daarnaast is het verschil tussen de in de marktwaarde ingerekende onderhoud– en beheerskosten ten opzichte van de corporatiespecifieke normen die ingerekend worden in de beleidswaarde, kleiner geworden in vergelijking met 2022. Dit zorgt per saldo voor kleinere afslagen dan vorig jaar. Hieronder gaan we hier nader op in.

Verschil marktwaarde en beleidswaarde eind 2023 Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde per ultimo 2023 bedraagt € 1,05 miljard. Het effect op het eigen vermogen is ook € 1,05 miljard.

Analyse verschillen In de afbeelding 'waterval beleidswaarde' hierboven worden de belangrijkste componenten die tot verschillen leiden tussen de marktwaarde en de beleidswaarde grafisch weergegeven en daarna toegelicht.

Beschikbaarheid Bij de bepaling van de marktwaarde wordt de hoogste uitkomst van de scenario’s doorexploiteren en uitponden als marktwaarde gezien. In de meeste gevallen geeft het uitpondscenario de hoogste waarde. WoonFriesland heeft een verkoopstrategie waarbij geldt dat ‘er geen woningen worden verkocht, tenzij...’. Indien alleen het doorexploiteerscenario voor de marktwaarde geldt, dan daalt de marktwaarde met € 244 miljoen.

Betaalbaarheid Bij het bepalen van de marktwaarde wordt bij mutatie de markthuur ingerekend, terwijl bij de beleidswaarde de streefhuur of lagere aanvangshuur wordt gebruikt. WoonFriesland hanteert een streefhuur van gemiddeld 68% van de maximale huur. Vanaf 2023 geldt daarnaast dat voor woningen met een energielabel van A of hoger de streefhuur 75% van de maximale huur bedraagt. Door de streefhuur in te rekenen daalt de waarde met € 440 miljoen.

Onderhoud Voor het bepalen van de onderhoudslasten voor de marktwaarde wordt het in de (commerciële) markt gebruikelijke onderhoud ingerekend. WoonFriesland heeft een hogere onderhoudsopgave ingerekend in de begroting. Het effect op de waarde is € 363 miljoen negatief.

Beheer Daarnaast zijn de beheerlasten van een belegger zo laag mogelijk, terwijl WoonFriesland ook andere taken uitvoert (bijvoorbeeld leefbaarheid). Het effect van meer toegerekend beheer bedraagt € 4 miljoen negatief. Inclusief de andere taken blijkt WoonFriesland dus iets duurder dan een belegger.

Financiële continuïteit en meerjarenperspectief

Voor de financiële continuïteit is het van belang dat WoonFriesland altijd aan haar financiële verplichtingen kan voldoen. Om de financiële continuïteit te waarborgen, toetst WoonFriesland de financiële positie aan een aantal belangrijke criteria. Dit zijn met name de:

• de LTV (Loan to Value)
• ICR (Interest Coverage Ratio)
• de solvabiliteit

Loan to Value De Loan to Value geeft de verhouding weer van de leningenomvang ten opzichte van de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. WoonFriesland hanteert als norm een LTV-ratio van maximaal 75%. Deze is lager dan de norm van de Aw en het WSW die maximaal 85% hanteren als norm. Er wordt strak gestuurd om dit maximum niet te overschrijden.

In onderstaande tabel is weergegeven hoe de Loan to Value en de leningen zich de komende jaren ontwikkelen: de Loan to Value voor 2023 is 45,6% (2022: 51,2%) en voldoet daarmee aan de norm. Zoals blijkt uit onderstaande tabel laat de LTV een stijgend beeld zien naar circa 59%. Daarbij dient te worden bedacht dat de beleidswaardestijging eind 2023 reeds hoger is dan in de periode 2024-2028 is geprognotiseerd.

ICR (Interest Coverage Ratio) De ICR geeft aan in welke mate de rente betaald kan worden uit de (operationele) kasstromen uit de exploitatie. Het WSW/de Aw hanteert als norm een ICR van minimaal 1,4 waaraan door WoonFriesland ultimo 2023 wordt voldaan. WoonFriesland hanteert als interne norm 1,6 om een marge te houden ten opzichte van de kritische grens. Aan de interne norm wordt in 2023 net niet voldaan. We hebben ons in 2023 maximaal financieel uitgerekt om de versnelling van de verduurzaming te realiseren en deels ook de Coronajaren, waarin minder gerealiseerd kon worden, zoveel mogelijk in te halen.

Bij de berekening van de ICR is van de betaalde interest de ontvangen interest op de als buffer aangehouden liquide middelen afgetrokken omdat sprake is van een directe relatie met de leningen.

Uit bovenstaande grafiek blijkt de ontwikkeling van de ICR. De ICR over 2023 ( 1,5) (2022: 2,4) is gerelateerd aan de gerealiseerde kasstromen in 2023. De ICR over 2024 en de jaren daarna is gebaseerd op de kasstromen van de meerjarenbegroting. Uit de grafiek blijkt dat de ICR in de komende jaren beter is dan de norm.

Solvabiliteit De solvabiliteit op basis van beleidswaarde per 31 december 2023 bedraagt 52,2% (2022: 37,0%). Dit is niet primair bepalend voor de investeringscapaciteit. Medebepalende factoren daarvoor zijn de toekomstige verplichtingen (kwaliteitsachterstand e.d.), kasstromen, rentedekkingsgraad (ICR) en aflossingscapaciteit. Op grond van de Woningwet beoordelen de Aw en het WSW jaarlijks op basis van een groot aantal factoren de financiële continuïteit van WoonFriesland. Deze wordt als positief beoordeeld.

Treasury

Treasurystatuut en jaarplan De treasury-activiteiten zorgen ervoor dat de lange- en kortetermijn-financiëring van WoonFriesland geregeld is binnen aanvaardbare risicogrenzen en tegen zo laag mogelijke kosten. WoonFriesland heeft de werkwijze op het gebied van financieringen, beleggingen, rentemanagement en liquiditeitenbeheer vastgelegd in het Treasurystatuut en het Reglement Financieel Beleid en Beheer. Het treasurystatuut is in 2023 herzien. De uitvoering van het Treasurybeleid en de financieringsstrategie wordt vastgelegd in het Treasuryjaarplan, waarbij de geldende regels vanuit de Woningwet worden toegepast.

Beleggingen Het huidige beleid van WoonFriesland is erop gericht dat er geen beleggingsactiviteiten worden ontplooid, voor zover dit middelen betreft die voor een periode langer dan twee jaar aan de beschikbare liquiditeit worden onttrokken. WoonFriesland heeft ultimo 2023 geen beleggingen. Daarnaast is het wel mogelijk om gelden, anders dan als rekening-courant, uit te zetten in de vorm van deposito’s met een looptijd korter dan twee jaar, terug te plaatsen op roll-overleningen en gelden uit te zetten op een spaarrekening bij een financiële instelling.

Financiering Voor WoonFriesland is financierbaarheid een belangrijk criterium waarop voortdurend wordt gestuurd. Zo zorgen wij ervoor op de korte termijn voldoende liquide middelen beschikbaar te hebben. Ook zijn we in staat om voor de lange termijn voldoende middelen te hebben om de continuïteit van de bedrijfsvoering te waarborgen.

WoonFriesland financiert haar activiteiten op twee manieren. Enerzijds door eigen middelen in te zetten. Deze middelen komen beschikbaar uit de verhuur van het onroerend goed en zeer bescheiden verkopen. Anderzijds trekken we externe leningen aan. In dit laatste geval is het van belang dat WoonFriesland voldoet aan de normen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

Het WSW beoordeelt de corporatie op basis van financial- en businessrisks. Uit berekeningen blijkt dat wij voldoen aan alle financiële ratio’s ten behoeve van de risicobeoordeling van het WSW. Ook in 2023 heeft het WSW een positief oordeel uitgesproken over de wijze waarop wij de financial- en business risks beheersen en de risico’s als laag gekwalificeerd.

Borgingsplafond Onderdeel van het risicobeoordelingsmodel van het WSW is het borgingsplafond per deelnemer. Het borgingsplafond is het maximale bedrag dat de corporatie in het betreffende jaar aan geborgde leningen mag hebben. De omvang van het borgingsplafond stelt het WSW vast op basis van de financieringsbehoefte. Het WSW heeft op grond van de door haar uitgevoerde integrale beoordeling begin april 2023 een borgbaarheidsverklaring afgegeven voor 3 jaar. Aanvullend op dit afgegeven borgingsplafond is op verzoek van WoonFriesland het borgingsplafond in juli 2023 door het WSW verhoogd. Dit naar aanleiding van het doen van extra nieuwbouwinvesteringen.

Leningenportefeuille De totale leningenomvang per ultimo 2023 bedraagt € 707 miljoen en bestaat voor € 698 miljoen uit leningen die door het WSW zijn geborgd. Voor het overige deel van € 9 miljoen staan gemeenten garant. Dit betreft met name oudere leningen.

De gemiddelde rente is als gevolg van de gestegen marktrente iets gestegen naar 2,96%. De duration (de gemiddelde gewogen rente typische looptijd) van de leningenportefeuille (inclusief swaps) is per eind 2023 14 jaar.

De verdeling van de leningenportefeuille naar type lening ziet er als volgt uit:

Derivaten WoonFriesland heeft ultimo 2023 nog 2 derivaatovereenkomsten met een totale hoofdsom van € 40 miljoen. Met betrekking tot de swaps en de onderliggende roll-overleningen is sprake van een effectieve hedge, aangezien de kritische kenmerken van de swaps en de onderliggende roll-overleningen gelijk zijn aan elkaar.

De marktwaarde van de derivaten bedroeg ultimo 2023 € 2,8 miljoen negatief. In 2022 bedroeg dit nog € 2,6 miljoen negatief. Wij hebben geen derivatenovereenkomsten met zogeheten marktwaardeverrekeningen (margin calls). Op het moment dat de overeenkomsten aflopen, is de marktwaarde nihil. Er zijn geen derivaatovereenkomsten meer met toezichtbelemmerende bepalingen.