In 2020 verhuizen Ben en Marion vanuit Den Haag naar Drachten. De verhuisdozen zijn nog maar net uitgepakt of Ben gaat aan de klus. 'Onze schutting in de achtertuin was een klimrek, waar ongenode gasten zo bij omhoog konden klauteren', legt hij uit. 'Vandaar dat ik de schutting heb voorzien van extra planken om hem helemaal dicht te maken.' Het getimmer en geboor in de achtertuin klinkt buurman Siebren als muziek in de oren. Nog geen tien minuten later schudden beide heren elkaar de hand. Een bijzondere vriendschap is geboren.

Kleine moeite, groot gebaar

Drie jaar na die eerste ontmoeting hebben Buurman & Buurman al diverse klusjes gedaan in de straat. 'We hebben voor meerdere buren de schutting dichtgemaakt en verhoogd', vertelt Siebren. 'En we onderhouden voor een aantal buren de tuin als ze er geen tijd voor hebben. Ook vegen we de steeg aan en verwijderen het onkruid. Zelf haal ik iedere week de Drachtster Courant op bij het gemeentehuis en breng die huis aan huis langs bij iedereen in de straat. Kleine moeite, groot gebaar.'

Beide handige klussers vullen elkaar perfect aan. 'Toen we hier kwamen wonen, heb ik gelijk een toilet boven geïnstalleerd', geeft Ben als voorbeeld. 'De aansluiting en leidingen lagen er al, dus het was een fluitje van een cent. Inmiddels heb ik ook bij Siebren een toilet op de bovenverdieping geplaatst. En een buurman even verderop heeft de tegeltjes gezet. Zo helpen we elkaar waar we kunnen. En altijd met gesloten beurzen.'

Besmet met het klusvirus

Het enthousiasme van Buurman & Buurman werkt aanstekelijk, want inmiddels helpen meerdere bewoners om de straat netjes te houden. 'We hebben net nieuwe buren gekregen: Hans en Albert', vertelt Ben. 'Ook zij zijn besmet met het klusvirus. Binnen twee dagen nadat ze in de straat waren komen wonen, was hun tuin super netjes. Daarnaast onderhouden ze ook de tuintjes van twee buren. Zo knapt de straat steeds verder op. Daar geniet ik ontzettend van.'

Ook Siebren loopt met een grote glimlach door de Fabriekslaan. 'Als ik samen met mijn vrouw ga fietsen, let ik altijd op de voortuintjes van mensen. Er is bijna geen straat zo mooi als die van ons. Daarbij krijgen we hulp van WoonFriesland. Zo regelt wijkconsulent Peter bijvoorbeeld een staalborstelmachine voor ons, waarmee we het onkruid tussen de tegels vandaan kunnen borstelen.' Een verzoek aan WoonFriesland hebben beide heren nog wel. 'Verlichting in de steeg', benadrukt Ben. 'De steeg is nu aardedonker, waardoor veel buren er 's nachts niet meer langs durven. Kleine lampjes op zonne-energie kosten niets en maken de steeg een stuk veiliger. Siebren en ik willen ze wel installeren!'

Leefbaarheid

Al jaren draagt WoonFriesland bij aan leefbare wijken en buurten. Leefbaarheid is en blijft van groot belang, voor onze bewoners en voor ons als sociaal verhuurbedrijf. Onze aandacht gaat vooral uit naar 'achter-de-voordeur-projecten': manieren om de leefomgeving veiliger en schoner te maken en te houden en om overlast te voorkomen.

Om te weten wat er speelt, stellen onze wijkconsulenten met buurtbeheerders wijkanalyses op. De signalen daaruit leiden tot concrete plannen om de wijken te verbeteren en de verbinding met verschillende partijen die actief zijn in de wijk te vergroten.

In 2023 hebben we deze plannen deels in uitvoering gegeven en deels zelf uitgevoerd. Een goed voorbeeld is het overleg met bewoners aan de Reinder Buysingweg. Hieruit kwam naar voren dat er belangstelling is voor een bewonerscommissie. Door de hoofdingang te verplaatsen is ruimte gemaakt voor een ontmoetingsruimte voor de bewoners en is de aanrijdadressering voor hulpdiensten op een logische manier ingericht.

Minder zelfredzaam

Wij huisvesten steeds meer bewoners die zorg nodig hebben. Met multidisciplinaire buurt- en wijkteams benutten we elkaars kennis en kunde, binnen de wet- en regelgeving. Onze wijkconsulenten en buurtbeheerders spelen hierin een belangrijke rol. Zij zijn actief in onze buurten en helpen, sturen, signaleren en handhaven in samenwerking met andere organisaties.

Initiatieven

Wij stimuleren initiatieven die bewoners aandragen. Een voorbeeld is het opnieuw inrichten van het groen, de looproute voor bewoners en de verbinding tussen drie appartementencomplexen aan de Gealanden in Leeuwarden. De plannen worden in 2024 uitgegeven.

Een ander voorbeeld is de Kastanje in Burgum. Samen met Kearn en de bewoners hebben we plannen gemaakt om het groen aan te pakken op een duurzame manier, waarbij aandacht is voor biodiversiteit.

Woonomgeving

Een groene omgeving maakt wonen prettiger. Ook kan groen een bijdrage leveren aan het tegengaan van de klimaatverandering en dus een prettig woonklimaat opleveren. Ons Greenteam kijkt gericht welke acties we kunnen nemen. Ook bij kwaliteitsverbetering en nieuwbouw hebben we meer aandacht voor de leefomgeving en vergroening. De aanleg van de woonomgeving rondom de nieuwbouw in Munein en de groene inrichting van de woonomgeving bij de 12 nieuwe woonwagenwoningen in Drachtstercompagnie zijn voorbeelden hiervan.

Overlast

Het aantal overlastmeldingen is in 2023 gestegen. De reden hiervan is tweeledig. Enerzijds is er gestuurd op het nog beter administreren van iedere vorm van overlast in de leefbaarheidsmodule. Daarnaast neemt het aantal kwetsbare bewoners in onze woningen toe.

In de afgelopen jaren zien we dat we steeds vaker te maken hebben met kwetsbare groepen. Zij zijn niet in staat om goed voor zichzelf te zorgen en zeker niet om in hun eigen woonbehoefte te voorzien. Om hen goed te kunnen en mogen helpen, hebben we een signaal nodig om intensievere samenwerking te zoeken met sociale partners in die wijk of buurt.

Klachten

Het aantal klachten is in 2023 gedaald. De klachten zijn onder te verdelen in algemene klachten en vervolgklachten die via de Provinciale Klachtencommissie, de huurcommissie of via een gerechtelijke procedure bij ons binnenkomen. In 2023 zijn er 13 klachten via de Provinciale Klachtencommissie bij ons is gemeld. Deze hebben we samen met de wijkconsulenten goed kunnen afhandelen. Tien klachten zijn zonder zitting opgelost. De overige drie klachten zijn behandeld door de Provinciale Klachtencommissie.

Provinciale Klachtencommissie Woningcorporaties Friesland

De provinciale klachtencommissie heeft in 2023 3 hoorzittingen over een klacht van WoonFriesland gehouden. Eén klacht is ongegrond verklaard, één klacht is deels ongegrond verklaard en één klacht wacht nog op uitspraak van de commissie.

Veiligheid

In 2023 hebben we een integraal veiligheidsplan opgesteld waarin we bij de verschillende bouwkundige onderdelen beschrijven welke risico’s er zijn, hoe we hiermee omgaan en waar de verantwoordelijkheden liggen. Daarnaast is voor S&O het VCA keurmerk geüpdatet, getoetst en behouden. De interne Arbo- en Veiligheidscommissie, BHV-organisatie en preventiemedewerkers zijn op orde.

We hebben bijna alle woningen voorzien van rookmelders. Bij 304 woningen hebben we in 2023 rookmelders aangebracht. We hebben er alles aan gedaan om alle rookmelders geplaatst te krijgen. In een aantal gevallen komen we echt niet binnen en worden de rookmelders geplaatst bij andere onderhoudswerkzaamheden in de woning of bij een mutatie.

“Het hele huis heeft nu dubbel glas. Via de muur in de woonkamer kwamen vocht en kou binnen. Daardoor hadden we last van schimmel. Gelukkig is dit opgelost en daardoor werkt het dubbele glas nu optimaal. Ook boven hebben we dubbel glas, dus ook daar zijn we de vochtproblemen kwijt. In de kruipruimte hebben ze isolatiekorrels gespoten. Daardoor heb ik geen koude voeten meer en kunnen onze meiden gerust over de vloer kruipen. Het is fijn dat we nu zo’n aangenaam en gezond binnenklimaat hebben. Dat was met de komst van een tweeling heel belangrijk voor ons.”

Dubbel glas, ventilatiesysteem en tochtpunten

Bij Rianne en Andries kwam alles bij elkaar. Het huis moest grondig geïsoleerd worden. Rianne: “Onze douche en toilet en de verbinding naar de keuken zijn nu volledig geïsoleerd. Ook hebben we een ventilatiesysteem gekregen dat we vanuit de keuken kunnen bedienen. Zo kan het vocht goed en snel weg. Eigenlijk hebben we sinds het eind van de zomer een nieuwe achterkant.”

Andries geeft nog aan: “Sinds we dubbel glas hebben hoef ik ’s ochtends de raamwisser niet meer te gebruiken om het vocht weg te vegen.”

Betaalbaarheid

Goed en betaalbaar wonen is een van onze speerpunten. De huurprijs is daarbij vanzelfsprekend erg belangrijk, evenals de woonlasten. Waar wij er invloed op hebben, doen we er alles aan om de woonlasten voor onze bewoners zo laag mogelijk te houden.

Huurprijzen en huurbeleid

In 2023 is ons huurbeleid geactualiseerd. Door diverse actuele ontwikkelingen staan wij de komende jaren voor grote en urgente opgaven. Opgaven die een hoge investeringscapaciteit vragen. Omdat middelen en opgaven in balans moeten blijven, was actualisatie van ons huurbeleid noodzakelijk.

Als gevolg van wijzigingen in het landelijk beleid kunnen we onvoldoende ons huurverhogingsbeleid doorvoeren. Zo is afgelopen jaren o.a. huurbevriezing en huurverlaging doorgevoerd. De verwachte huurinkomsten worden niet ontvangen, met als gevolg dat de kasstromen eroderen, terwijl de opgaven blijven toenemen.

De actualisatie van ons huurbeleid is vormgegeven door betaalbare huren in samenhang met het beheersen van woonlasten centraal te stellen. Op dit moment is het aandeel betaalbare huren 94%.

In het geactualiseerde huurbeleid hebben we de streefhuren verhoogd van goed geïsoleerde energiezuinige woningen. Een iets hogere huur wordt hierbij gecompenseerd door een beter energielabel, wat in principe de woonlasten van de bewoner ten goede komt. Naast een directe besparing biedt een energiezuinigere woning ook bescherming tegen fluctuaties in energieprijzen. Het verkleint de onzekerheid voor bewoners.

De middelen die we met deze actualisatie genereren, zullen we maximaal inzetten voor onze bewoners. We realiseren ons dat het financieel rondkomen voor veel van onze bewoners met een smalle beurs een dagelijkse opgave is. Daarom zijn betaalbare woonlasten bij de huidige energieprijzen van groot belang voor onze bewoners. De door ons ingezette versnelling van de verduurzaming van de woningen is daarom essentieel voor het verlagen van de woonlasten.

Begin januari 2023 hebben we de adviesaanvraag ingediend bij het Platform Huurders en begin maart ontvingen we positief advies van de huurdersorganisaties. We zien dat de stijging van de energielasten en de inflatie van grote invloed zijn op de woonlasten. Als sociaal verhuurbedrijf proberen we hier snel en goed op in te spelen. Juist voor de betaalbaarheid nu en later. En om betalingsproblemen bij onze bewoners te voorkomen.

Huurverhoging

In 2023 zijn de huurprijzen beperkt verhoogd volgens het in maart vastgestelde huurprijsbeleid. De gemiddelde huurverhoging per 1 juli voor woningen die huurverhoging kregen, is uitgekomen op 2,42%.

Ongeveer 31,2% van onze bewoners heeft huurverlaging of geen huurverhoging gekregen. De gemiddelde huurverhoging bedroeg (incl. de huurverlaging of 0% huurverhoging) maar 0,1%. De huurverhoging geldt ook voor huurders van parkeerplaatsen, garageboxen en bergingen.

Huurachterstanden en huisuitzettingen

Door de inflatie en de stijgende energieprijzen hebben steeds meer bewoners moeite om financieel rond te komen. We bieden zo snel en goed mogelijk hulp om oplopende schulden te voorkomen. Bij de eerste signalen proberen we persoonlijk in contact te komen met de bewoner. Dit contact is bedoeld om in gesprek te blijven en de bewoner te helpen als dat nodig is, en zo erger te voorkomen.

Voor deze hulp werken we nauw samen met professionele partners. Zo nodig verwijzen we door naar hulpverleningsinstanties.

In januari 2021 is de Wet op de gemeentelijke schuldhulpverlening ingegaan. In 2022 zijn de meeste gemeenten hierop goed ingericht. De wet houdt in dat we huurachterstanden maandelijks doorgeven aan de gemeente. De gemeente besteedt extra aandacht aan inwoners die meerdere schuldeisers hebben en hierdoor de woonlasten niet meer kunnen betalen. In 2023 is de samenwerking rondom deze vroegsignalering geïntensiveerd en loopt in vrijwel alle gemeenten goed.

Iedere bewoner die onvrijwillig de woning moet verlaten is er één teveel. Helaas zijn er ondanks extra persoonlijke aandacht in 2023 toch 14 huurcontracten vanuit ons als verhuurder beëindigd. Zeven keer gebeurde dat met een rechterlijke uitspraak en zeven keer weigerden bewoners hulp bij achterstand en konden wij, na alle mogelijke vormen van hulp, toch niet tot een oplossing komen. Daarnaast zijn contracten beëindigd in verband met overlijden, detentie en bewoners die met onbekende bestemming zijn vertrokken.

Maar niets is minder waar. Ruud woont hier sinds 2000 en toen lag er alleen gras en een grijs tegelterras. Ruud vond dat dit anders kon. Hij maakte een tuin die winterhard en het hele jaar groen is. Zo is de Hoeksterpoort een prachtig plaatje!

“Wij zijn blij met Ruud. Om de mooie tuin én ook omdat hij andere bewoners helpt met een tuintip of door de handen uit de mouwen te steken”, vertelt buurtbeheerder Marten van der Veen. “Ruud en zijn tuin zijn een aanwinst voor de buurt.”

Strak, goed onderhouden en winterhard

“Het ontwerp ontstaat in mijn hoofd en zo probeer ik het uit te voeren”, vertelt Ruud aan wijkbeheerder Marten. “Hier begon ik met een plantenbak die bij het vuil stond. Die bak werd een vijver. Daarna ben ik de beplanting gaan uitzetten. Toen het groen op z’n plek stond heb ik grindpaden gemaakt.”

“Er is hier weinig zon, dus daar moet je rekening mee houden met de beplanting. De planten moeten winterhard, groenblijvend en makkelijk te onderhouden zijn. En ik hou van strakke lijnen, dus ik moet ze goed kunnen snoeien.”

“Als ik iets aanpas of verplant dan koop ik iets nieuws dat in mijn ontwerplijn past. Zo blijf ik creëren en vernieuwen. Van maart tot eind oktober onderhoud ik de tuin. De andere maanden ruim ik vooral bladeren op van de bomen in de buurt, want het moet wel netjes blijven.”

Creatief en durven te doen

Ruud heeft een klein ‘proeftuintje’. Een plek waar hij stekjes of nieuwe plantjes test. Groeit het? Hoe groeit het? Zo ontdekt hij wat kan en bekijkt hij wat beter kan om de tuin mooi te houden. Spullen die anderen niet meer gebruiken geeft Ruud een tweede leven. Maar wel passend bij de tuin. Een waterspuwer als plantenbak, een rek voor de klimop of resthout waarvan hij een bijzondere plantenbak maakt. Het zijn een paar voorbeelden die de creativiteit van Ruud laten zien.

Gewoon Doen, Gewoon Groen!

“De werkzaamheden van Ruud passen goed bij ons moto Gewoon Doen, Gewoon Groen!", vertelt Marten. “Zo maken we samen de wereld een beetje beter én verbeteren we het woonplezier. En het helpt ook nog eens bij het voortbestaan van dieren en planten, verkoeling van de aarde en het voorkomen van wateroverlast.”

Bezit: verbetering en verduurzaming van onze woningen

Portefeuilleplan

Ieder jaar actualiseren we onze portefeuillestrategie om in te kunnen spelen op de actuele ontwikkelingen. Zo kunnen we bij veranderingen adaptief zijn. De extra financiële ruimte die er is ontstaan door het afschaffen van de verhuurdersheffing hebben we direct ingezet voor het versnellen van onze opgave: nieuwbouw, verbetering en verduurzaming van ons bestaand bezit.

Naast extra uitbreidingsnieuwbouw heeft dit zeer zeker ook betrekking op het versnellen van de verduurzaming. Dit moet leiden tot een vastgoedportefeuille met minimaal energielabel C in 2025. Hiermee versnellen wij onze ambities als het gaat om de verduurzaming en geven wij invulling aan onze ambitieuze maatschappelijke opgaven binnen de financiële mogelijkheden.

De extra uitbreidingsnieuwbouw is gepland in de grote kernen. Echter geeft het portefeuilleplan ons de mogelijkheid om per gemeente en kern woningen toe te voegen daar waar de mogelijkheden voor uitbreidingsnieuwbouw zich voordoen. Daarmee is er ruimte om de uitvoering flexibel op te pakken. Wij willen ons daarmee ook richten op levensvatbare dorpen in de hele woningmarktregio.

Naast het portefeuilleplan hebben we in 2023 met gemeenten gesproken over de warmtetransitievisie. Gemeenten hanteren verschillende (uitvoerings)strategieën en variëren in tempo. Doordat wij onze eigen warmtevisie hebben, die is gemaakt vanuit het oogpunt van ons eigen vastgoed, kunnen we de dialoog met gemeenten goed voeren rond de wijkuitvoeringsplannen.

Ambitieus en haalbaar

De keuze voor een fasering van de uitbreidingsnieuwbouw tot 2030 sluit geheel aan bij de oplopende hoge vraagdruk. Hierbij hebben we het afgelopen jaar de versnelling ingezet die moet leiden tot een grotere beschikbaarheid de komende jaren. De versnelling brengt ons eerder bij ons doel van onze wensportefeuille.

Vergroening van ons woningbezit

Wij willen toekomstbestendige en goede woningen verhuren die passen bij het veranderende klimaat. Een mooi voorbeeld zijn de 36 nieuwe sociale huurwoningen in het park Eeskwerd in Leeuwarden. Hier liggen als eerste in Friesland retentiedaken op. Daarmee zijn wij voor sociale huurwoningen niet alleen de eerste in Friesland, maar ook de eerste in Nederland. Het speciale aan deze daken is dat ze voorzien zijn van een buffer voor het opvangen van water. Op die waterbuffers groeien verschillende bloemen die ook gebruik maken van het water uit de buffers. Zo houden bewoners droge voeten bij plensbuien. En in de zomer houdt dit dak de zonnestralen op het platte dak tegen. Een win-win situatie dus.

Daarnaast hebben we meegewerkt aan het project ‘12 straten groen’; een programma van KRO-NCRV op NPO 1. Onze bewoners uit de Kruisstraat in Leeuwarden deden mee en maakten van de versteende straat gezamenlijk een groene en biodiverse oase.

Visie op verduurzaming bestaande bouw

Voor ons is de betaalbaarheid van verduurzaming een belangrijke randvoorwaarde. Dit vertaalt zich in het streven naar een zo hoog mogelijke CO₂-reductie bij ingrepen aan de schil tegen zo laag mogelijke kosten (over de levensduur) bij gelijkblijvende energielasten en comfort voor de bewoner. Dit betekent dat 'van het (aard)gas af' voor ons geen doel op zich is, ook niet op de korte termijn. Onze nieuwbouwwoningen zijn aardgasloos en voldoen aan de nieuwe BENG-normen. Daarmee zorgt nieuwbouw vanuit een specifieke wijkaanpak voor versnelling in de CO₂-reductie.

Daar waar mogelijk sluiten wij aan bij initiatieven in wijken van bijvoorbeeld gemeenten of nutsbedrijven of zijn deze plannen het vliegwiel voor verdere initiatieven. Daarbij ontwikkelen we onze eigen wijkaanpak (bottom-up) als houvast in het gesprek met gemeenten. Op deze manier worden praktische mogelijkheden voor verduurzaming in ons bezit meegewogen bij de gemeentelijke warmtetransitievisies.

De betaalbaarheid van de woonlasten staat blijvend onder druk voor een grote groep van onze bewoners. Daarom zijn wij in 2023 verder gegaan met het versneld inzetten op de glasvervanging en na-isolatie van onze woningen. Als aanvulling daarop hebben we vervolgens onze strategie van kwaliteits- en energieverbetering omgezet naar de strategie om onze gehele woningvoorraad in 2025 op minimaal energielabel C te hebben. Dit is een uitdagende ambitie. Dit betekent een versnelling van de stapsgewijze reductie van de energievraag door schilisolatie, isolerend glas en hoog rendement cv-ketels ten opzichte van het portefeuilleplan.

Onderstaande tabel geeft een overzicht per eind 2023.

Daarnaast blijven wij inzetten op het duurzaam opwekken van elektriciteit. Wij werken hiervoor samen met externe partij Wocozon die de investeringen daarvoor draagt. Bewoners betalen een vergoeding voor de groene stroom. Ons doel is om op zo veel mogelijk van onze woningen zonnepanelen te hebben. Daarom bieden we ze aan bij nieuwe verhuringen en laten we de zonnestroominstallaties bij grondgebonden woningen projectmatig versneld aanleggen. Bij appartementencomplexen leggen we zonnestroominstallaties aan die de energielasten van het collectief verminderen. Dit kan op een snellere en efficiëntere manier dan per individueel appartement.

Voorlopig blijft het realistischer om stapsgewijs onze CO₂-uitstoot te reduceren dan om woningen volledig en grootschalig gasvrij te maken. Voor dat laatste geldt dat de techniek complex en nog te duur is en dat er vaak geen (subsidievrije) businesscases zijn. Daarbij blijkt het maatschappelijke proces nog zeer weerbarstig.

Onze relatiemanagers nemen deel aan de Friese proeftuinen voor aardgasvrije wijken in Garijp, op Vlieland en nu ook op Schiermonnikoog. In Garijp is het initiatief ontstaan vanuit de inwoners, op Vlieland wordt het bestaande warmtenet Duinwijck volledig verduurzaamd en op Schiermonnikoog wordt onderzocht wat de mogelijkheden zijn voor de wijk Nieuw Dokkum. Zeer leerzame trajecten waar onze inbreng en inzet nuttig is.

Onze samenwerking in DreamHûs met de HeatCycle, Flatmate, Borg en Iwell helpt ons in het zoeken naar innovatieve toepassingen in de verduurzaming van bestaande bouw en het verminderen van congestie in het elektriciteitsnetwerk.

Om mensen direct te helpen energie te besparen, zetten wij onze energiecoaches in. De energiecoaches geven adviezen en tips aan inwoners met als doel door kleine maatregelen en aanpassing van gedrag de energielasten structureel laag te houden.

Verduurzaming bestaande bouw

In 2023 hebben we 1.058 woningen in kwaliteits- en energieverbeteringsprojecten opgeleverd. Daarvan hebben 847 woningen een labelverbetering gekregen. En daar weer van zijn 542 woningen naar energielabel C of beter gebracht en hebben we inmiddels 88 procent van ons bezit op label C of beter gebracht. In 2023 heeft 5,5% van onze labels een nieuwe registratie gekregen.

In 2023 hebben we 1.048 woningen van zonnepanelen voorzien, wat het totaal brengt op 10.591 woningen die zijn voorzien van zonnepanelen. Van dat aantal zijn de zonnepanelen op 9.190 woningen van ketenpartner WoCoZon via een leasecontract. Daarnaast zijn er nog 368 installaties geplaatst via Vriezon.

Daarnaast zijn er 320 zonnepanelen in combinatie met Iwell aangelegd op diverse complexen. De combinatie van collectieve zonnepanelen met de batterij van Iwell draagt niet alleen bij aan lagere collectieve energielasten, maar zorgt tevens voor het verminderen van netcongestie.

De versnelling van de verduurzaming via projecten is de komende jaren het uitgangspunt voor onze vastgoedstrategie. Dit zal erin moeten resulteren dat de geregistreerde energielabels vanaf 2026 minimaal label C zijn.

Naast de investeringen in nieuwbouw en kwaliteits- en energieprojecten verbeterden we de conditie van onze woningen verder door fors te investeren in planmatig onderhoud en mutatieonderhoud in 2023. Het aantal woningen waar mutatieonderhoud is uitgevoerd, was in 2023 1.914 (2022: 1.701). De kosten per mutatie bedroegen in 2023 € 1.681 (2022: € 1.933).

De totale kosten voor mutatieonderhoud lagen in 2023 op € 3,2 miljoen. Deze kosten zijn gelijk aan vorig jaar. Er zijn iets minder 'dure' mutaties door Vastgoedmanagement projectmatig opgepakt. In 2023 zijn er bij 165 woningen 'grote' mutaties geweest (2022: 173). Deze mutaties kosten gemiddeld € 31.000, dat is lager dan het gemiddelde in 2022 (€ 33.500). Dit komt door een kritischer inventarisatie van wat er meegenomen wordt in een mutatie voorafgaand aan de uitvoering. Ook de leegstand als gevolg van dit type mutaties is daarmee afgenomen.

De reparatiekosten en het aantal reparaties lagen behoorlijk hoger dan vorig jaar, resp. € 7,0 miljoen bij 23.778 reparaties. De kosten per reparatie lagen in 2023 gemiddeld op € 295. Deze kosten zijn per reparatie een klein beetje gedaald ten opzichte van 2022 (2022: € 311).

Doelstelling is dat aantallen en kosten van reparaties niet verder stijgen, c.q. in de toekomst geleidelijk gaan dalen. Zeker nu we al een fors deel van onze woningen qua kwaliteit op niveau hebben gebracht. Total Cost of Ownership (TCO) is daarom een belangrijke issue bij de opzet en beoordeling van voorgestelde projecten.

Duurzame nieuwbouw

Onze nieuwbouwwoningen realiseren wij aardgasloos. Ze voldoen aan de nieuwe BENG-normen. In 2023 hebben wij 9 nieuwbouwprojecten opgeleverd, met in totaal 160 woningen. Daarnaast zijn er nog 8 woningen nagenoeg gereed, maar is het wachten op Liander om de woningen aan te sluiten op het stroomnet.

Buurblok

Buurblok is bedacht door Bouwgroep Dijkstra Draisma en Wocozon. Zij bieden met Buurblok een duurzame oplossing voor het woningtekort. Samen bieden zij een energiezuinige woning en een duurzaam energieplan aan in één totaalaanbod. Bijzonder hierbij is dat de huizen van de aannemer blijven. Daarom onderhoudt de aannemer de huizen ook. Voor het eerst zijn de huizen van Buurblok gebouwd. En wel in de wijk Techum in Leeuwarden. Onze rol is het verhuren van de woningen aan onze woningzoekenden.

Wij zijn de eerste corporatie in Nederland die deze dienst in de praktijk heeft gebracht. De leaseconstructie van Buurblok is heel aantrekkelijk voor ons als sociaal verhuurbedrijf: we schaffen de nieuwe huizen niet zelf aan, maar leasen deze. Zo besparen wij door Buurblok tijd, energie en geld en kunnen daardoor extra betaalbare, circulaire en comfortabele woningen aanbieden aan onze bewoners. Dat is hard nodig om het grote woningtekort in onze steden en in de rest van Friesland duurzaam op te lossen.

In 2023 hebben we samen met de gemeenten Weststellingwerf, Smallingerland en Opsterland verkennende gesprekken gehad over de realisatie van Buurblok. In deze gemeenten zijn een aantal geschikte locaties naar voren gekomen. Helaas zijn er in overige gemeenten nog geen mogelijkheden voor de uitbreiding van dit concept.

Actuele en juiste gegevens met 3D open BIM

De inrichting van het 3D open BIM-platform heeft in 2023 stilgelegen vanwege de inzet van de medewerkers voor het omnummeren van de complexen in T365 en Vastware. De ontwikkeling van een digitaal 3D BIM-model is recent weer gestart en wordt in 2024 verder opgepakt vanuit het project Optimaliseren technische vastgoeddata’.

“Hiervoor woonden we beide nog in een studentenhuis. Dan is dit toch echt wel heel erg fijn: een plekje helemaal voor onszelf. We kunnen nu zelf bepalen welke spullen er in de woonkamer staan. En in de keuken is het niet langer zoeken naar schone pannen. Heerlijk.”

Klein gebaar, groot verschil

In plaats van alle spullen voor hun droomwoning in te slaan bij de Ikea kozen Geoffrey en Jella ervoor om hun meubels uit te zoeken bij de kringloop. “Op de bank na begint alles wat je ziet aan een tweede leven”, wijst Geoffrey. “Door spullen te recyclen, proberen we onze footprint te verkleinen. We gebruiken zo weinig mogelijk plastic en proberen spullen vaker dan één keer te gebruiken. Zo hebben we sinds kort herbruikbaar bakpapier ontdekt. Met dit soort kleine dingetjes proberen wij het verschil te maken.”

Uitvindingen testen

Als app-ontwikkelaar en webdesigner zijn Geoffrey en Jella gek op gadgets en technologie. Alle uitvindingen die in hun DreamHûs worden getest verwelkomen ze dan ook met open armen. Jella: “Binnenkort krijgen we een slimme thermostaat in huis die we via een app kunnen bedienen. Ook huishoudelijke apparaten zoals de wasmachine of de oven kun je koppelen aan deze app. Als webdesigner en app-ontwikkelaar vinden wij het ontzettend gaaf om deze uitvinding te testen en ons steentje bij te dragen aan dit ontwerp.”

Eigenaars van een wormenhotel

Binnen maar ook buiten helpen Jella en Geoffrey mee aan het testen van duurzame ontwerpen. “In de tuin staat een wormenhotel”, lacht Geoffrey. “Dat is een minihuisje waarin we al ons gft-afval gooien. Vervolgens verwerken de wormen het tot compost. Een composthoop in een modern jasje dus. Net als die wormen hebben wij hier een fantastische plek gevonden. Als het aan ons ligt, blijven we hier nog wel even wonen!”

DreamHûs

Ook in 2023 ging de samenwerking met onze partners in het DreamHûs in volle vaart verder. Onder meer de elektrische turbineketel Tarnoc, ventilatiesysteem Fresh-R en warmteterugwin-installatie voor de douche Hamwells zijn uitgetest. Hoewel de grootschalige praktische toepassing om tal van redenen nog op zich laat wachten, hebben we bewezen dat verwarmen op waterstof comfortabel en veilig kan. H2@Home heeft dat voor het eerst in Europa in een bewoonde situatie bewezen.

De uitrol van succesvolle innovaties

De innovaties die zichzelf in Delft hebben weten te bewijzen, vinden inmiddels hun weg naar de Friese praktijk. De plug-and-play warmteterugwininstallatie genaamd Flatmate van Sanura wordt in vijftigvoud in Leeuwarden getest. Deze proef zal verder inzicht geven in het rendement en het gebruikersgemak van deze innovatie.

De Heatcycle van DeWarmte draait inmiddels naar tevredenheid in een dozijn huishoudens in Wolvega, Noordwolde en Heerenveen. Om die innovatie op te schalen en zo veel mogelijk warmte uit afvalwater terug te winnen, is ook een variant voor portiekwoningen ontwikkeld en geplaatst. Door meerdere woningen op één installatie aan te sluiten, wordt een grotere en beter voorspelbare hoeveelheid afvalwater benut. In 2023 hebben we in Heerenveen zes portieken in een complex voorzien van 6 HeatCycles.

Het slimme warmteopslagsysteem Borg heeft ook in Delft bewezen dat het goed werkt. Besloten is om zowel in een Friese nieuwbouwwoning als een bestaande woning verder te experimenteren met deze uitvinding.

De met mos begroeide gevelpanelen van Respyre worden ondertussen in Delft nog aan de elementen getoetst.

Testen van nieuwe innovaties

In 2023 hebben we volop nieuwe innovaties getest in ons DreamHûs. Hieronder zetten we de meest kansrijke ideeën op een rijtje.

GoZon

We zien steeds vaker om ons heen dat overbelasting van het net een groot probleem vormt voor het installeren van duurzame producten. Met de innovatie GoZon proberen we om de warmte die wordt opgewekt met zonnepanelen, ook terug te leveren aan een warmtenet.

FLEXinet

Daarnaast is er een grootschalig onderzoek naar het aanbieden en opslaan van warmte en elektriciteit bezig in Delft: FLEXinet. DreamHûs is onderdeel van dit net en helpt onder andere met de Borg, om een model te vinden waarmee netten gebalanceerd kunnen worden.

Heau

Ook de innovatie Heau heeft zijn intrede gedaan. Deze douche-innovatie slaat de warmte van de vorige douchebeurt op in een geïsoleerd compartiment en levert deze aan het begin van de nieuwe douchebeurt. Hierdoor geniet je als bewoner direct van warm water. Je hoeft dus niet eerst de douche een minuut te laten lopen. Een slimme besparing van water én energie.

Control Flow

Een innovatie die ook water en energie bespaart en eind 2023 werd geïnstalleerd in het DreamHûs is de Control Flow. In landen om ons heen zijn problemen met waterlevering dagelijkse kost. Hier in Nederland is dat nog niet het geval, maar het zit er aan te komen. Vandaar dat Control Flow de stap van Engeland naar Nederland maakt en zijn product hier test. Control Flow is een klein product dat je op je kraan of douchekop schroeft. Deze bespaart water maar houdt de druk gelijk (een probleem waar veel waterbesparende douchekoppen tegenaan lopen).

Komend jaar gaan we in samenwerking met het CEW dit product ook testen in Leeuwarden. In Delft gaan we echter nog een stapje verder. We kijken hoever we het waterverbruik van een bewoner terug kunnen schroeven terwijl het comfortniveau hoog blijft.