Financiën

Financieel resultaat 2022

In onderstaande tabel wordt het financiële resultaat van 2022 vergeleken met de begroting uit 2022 en de jaarrekening van 2021.

Resultaat 2022 ten opzichte van de begroting Het resultaat gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen over 2022 is lager dan begroot. Het verschil uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen van circa € 5,2 miljoen wordt in het volgend overzicht in beeld gebracht.

De belangrijkste posten van het verschil in resultaat 2022 t.o.v. van de begroting 2022 van per saldo € 5,2 miljoen zijn in 2022 de hogere onderhoudslasten (€ 11,7 miljoen) en de lagere verhuurderheffing (€ 3,0 miljoen). In 2021 was er minder onderhoud uitgevoerd in verband met corona. Doordat het tarief voor de verhuurderheffing in 2022 is verlaagd, valt deze post in 2022 lager uit. Vanaf 2023 is de verhuurderheffing afgeschaft.

Resultaat 2022 ten opzichte van de jaarrekening 2021

Uit onderstaande tabel blijkt dat het resultaat gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen over 2022 ten opzichte van de jaarrekening 2021 is gedaald met circa € 12,6 miljoen.

De belangrijkste posten van het verschil in resultaat 2022 t.o.v. 2021 van per saldo € 12,6 miljoen zijn in 2022 de hogere onderhoudslasten (17,1 miljoen) en de lagere verhuurderheffing.

Analyse kastromen

De mutatie in de liquide middelen bedraagt € 1,6 miljoen positief. De kasstromen uit de reguliere operatie bedragen € 24,1 miljoen positief. De investeringskasstromen komen uit op een negatief bedrag van € 50,5 miljoen. Dit wordt veroorzaakt door de ingaande kasstroom uit de verkopen van circa € 1,2 miljoen van bestaande huurwoningen en ons eigen kantoor in Drachten. Daar staan investeringen in nieuwbouw, kwaliteitsverbetering, aankopen, sloop en overige zaken van in totaal circa € 51,7 miljoen tegenover. Het financieringssaldo komt door het aantrekken van nieuwe leningen voor in totaal € 80 miljoen en het aflossen van € 52 miljoen uit op € 28,0 miljoen positief.

Beleidsmatige beschouwing over het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde

WoonFriesland waardeert haar bezit op marktwaarde. De marktwaarde geeft het bedrag op de balansdatum weer waartegen het vastgoedbezit op de vrije markt kan worden vervreemd. De doelstelling van WoonFriesland is om te voorzien in goed en betaalbaar wonen. Daarnaast verkoopt WoonFriesland slechts een zeer beperkt aantal woningen. Dit betekent dat maar een zeer klein deel van de in de jaarrekening verantwoorde marktwaarde in de toekomst gerealiseerd wordt. De beleidswaarde sluit aan op het beleid van WoonFriesland en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar vastgoed uitgaande van dit beleid. De marktwaarde steeg in 2022 met 2,8% van € 2,59 miljard eind 2021 naar € 2,66 miljard eind 2022, nagenoeg geheel door externe waardestijging waar WoonFriesland geen invloed op heeft.

De beleidswaarde steeg met 1,6% van € 1,24 miljard eind 2021 naar € 1,26 miljard eind 2022. De stijging van de beleidswaarde valt hiermee lager uit dan de ontwikkeling van de marktwaarde.

Verschil marktwaarde en beleidswaarde eind 2022 Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde per ultimo 2022 bedraagt € 1,40 miljard. Het effect op het eigen vermogen is ook € 1,40 miljard (zonder rekening te houden met het effect van belastingen).

Analyse verschillen In de afbeelding ‘waterval’ worden de belangrijkste componenten die tot verschillen leiden tussen de marktwaarde en de beleidswaarde grafisch weergegeven en daarna toegelicht.

Beschikbaarheid Bij de bepaling van de marktwaarde wordt de hoogste uitkomst van de scenario’s doorexploiteren en uitponden als marktwaarde gezien. In de meeste gevallen geeft het uitpondscenario de hoogste waarde.

WoonFriesland heeft een verkoopstrategie waarbij geldt dat ‘er geen woningen worden verkocht, tenzij...’. Indien alleen het doorexploiteerscenario voor de marktwaarde geldt, dan daalt de marktwaarde met € 97 miljoen.

Betaalbaarheid Bij het bepalen van de marktwaarde wordt bij mutatie de markthuur ingerekend, terwijl bij de beleidswaarde de streefhuur of lagere aanvangshuur wordt gebruikt. WoonFriesland hanteert een streefhuur van gemiddeld 68% van de maximale huur. Door de streefhuur in te rekenen daalt de waarde met € 721 miljoen.

Onderhoud Voor het bepalen van de onderhoudslasten voor de marktwaarde wordt het in de (commerciële) markt gebruikelijke onderhoud ingerekend. WoonFriesland heeft een hogere onderhoudsopgave ingerekend in de begroting. Het effect op de waarde is € 568 miljoen negatief.

Beheer Daarnaast zijn de beheerlasten van een belegger zo laag mogelijk, terwijl WoonFriesland ook andere taken uitvoert (bijvoorbeeld leefbaarheid). Het effect van meer toegerekend beheer bedraagt € 15 miljoen negatief. Inclusief de andere taken blijkt WoonFriesland dus iets duurder dan een belegger.

Financiële continuïteit en meerjarenperspectief

Voor de financiële continuïteit is het van belang dat WoonFriesland altijd aan haar financiële verplichtingen kan voldoen. Om de financiële continuïteit te waarborgen, toetst WoonFriesland de financiële positie aan een aantal belangrijke criteria. Dit zijn met name de:

• ICR (Interest Coverage Ratio)
• de LTV (Loan to Value)
• het leningenplafond en (in mindere mate)
• de solvabiliteit

Loan to Value en leningenplafond De Loan to Value geeft de verhouding weer van de leningenomvang ten opzichte van de beleidswaarde van het vastgoed in exploitatie. WoonFriesland hanteert als norm een LTV-ratio van maximaal 75%. Deze is lager dan de norm van de Aw en het WSW die maximaal 85% hanteren als norm. WoonFriesland heeft als maximaal leningenniveau € 760 miljoen ingesteld. Er wordt strak gestuurd om dit maximum niet te overschrijden. Hiermede is niet de ICR maar de LTV de beperkende factor voor de investeringscapaciteit geworden. WoonFriesland volgt hiermee een prudent beleid.

In onderstaande tabel is weergegeven hoe de Loan to Value en de leningen zich de komende jaren ontwikkelen: de Loan to Value voor 2022 is 51,2% (2021: 50,0%) en voldoet daarmee aan de norm. Zoals blijkt uit onderstaande tabel laat de LTV een stijgend beeld zien naar circa 59%. Daarbij dient te worden bedacht dat de markt- en beleidswaarde stijging eind 2022 reeds hoger zijn dan in de periode 2023-2027 is geprognotiseerd.

ICR (Interest Coverage Ratio) De ICR geeft aan in welke mate de rente betaald kan worden uit de (operationele) kasstromen uit de exploitatie. WoonFriesland hanteert als norm een ICR van minimaal 1,6.

Uit bovenstaande grafiek blijkt de ontwikkeling van de ICR. De ICR over 2022 (2,4) (2021: 2,4) is gerelateerd aan de gerealiseerde kasstromen in 2022. De ICR over 2023 en de jaren daarna is gebaseerd op de kasstromen van de meerjarenbegroting. Uit de grafiek blijkt dat de ICR alle jaren beter is dan de norm en gemiddeld 2,1 is.

Solvabiliteit De solvabiliteit op basis van marktwaarde per 31 december 2022 bedraagt 69,4% (2021: 70,4%). Dit is niet primair bepalend voor de investeringscapaciteit. Medebepalende factoren daarvoor zijn de toekomstige verplichtingen (kwaliteitsachterstand e.d.), kasstromen, rentedekkingsgraad (ICR) en aflossingscapaciteit. Op grond van de Woningwet beoordelen de Aw en het WSW jaarlijks op basis van een groot aantal factoren de financiële continuïteit van WoonFriesland. Deze wordt als positief beoordeeld.

Treasury

Treasurystatuut en jaarplan De treasury-activiteiten zorgen ervoor dat de lange- en kortetermijnfinanciering van WoonFriesland geregeld is binnen aanvaardbare risicogrenzen en tegen zo laag mogelijke kosten. WoonFriesland heeft de werkwijze op het gebied van financieringen, beleggingen, rentemanagement en liquiditeitenbeheer vastgelegd in het Treasurystatuut en het Reglement Financieel Beleid en Beheer. Beide documenten zijn in 2022 herzien. De uitvoering van het Treasurybeleid en de financieringsstrategie wordt vastgelegd in het Treasuryjaarplan, waarbij de geldende regels vanuit de Woningwet worden toegepast.

Beleggingen Het huidige beleid van WoonFriesland is erop gericht dat er geen beleggingsactiviteiten worden ontplooid, voor zover dit middelen betreft die voor een periode langer dan twee jaar aan de beschikbare liquiditeit worden onttrokken. WoonFriesland heeft ultimo 2022 geen beleggingen. Daarnaast is het wel mogelijk om gelden, anders dan als rekening-courant, uit te zetten in de vorm van deposito’s met een looptijd korter dan twee jaar, terug te plaatsen op roll-overleningen en gelden uit te zetten op een spaarrekening bij een financiële instelling.

Financiering Voor WoonFriesland is financierbaarheid een belangrijk criterium waarop voortdurend wordt gestuurd. Zo zorgen wij ervoor op de korte termijn voldoende liquide middelen beschikbaar te hebben. Ook zijn we in staat om voor de lange termijn voldoende middelen te hebben om de continuïteit van de bedrijfsvoering te waarborgen.

WoonFriesland financiert haar activiteiten op twee manieren. Enerzijds door eigen middelen in te zetten. Deze middelen komen beschikbaar uit de verhuur van het onroerend goed en zeer bescheiden verkopen. Anderzijds trekken we externe leningen aan. In dit laatste geval is het van belang dat WoonFriesland voldoet aan de normen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

Het WSW beoordeelt de corporatie op basis van financial- en businessrisks. Uit berekeningen blijkt dat wij voldoen aan alle financiële ratio’s ten behoeve van de risicobeoordeling van het WSW. Ook in 2022 heeft het WSW een positief oordeel uitgesproken over de wijze waarop wij de financial- en businessrisks beheersen en de risico’s als laag gekwalificeerd.

Borgingsplafond Onderdeel van het risicobeoordelingsmodel van het WSW is het borgingsplafond per deelnemer. Het borgingsplafond is het maximale bedrag dat de corporatie in het betreffende jaar aan geborgde leningen mag hebben. De omvang van het borgingsplafond stelt het WSW vast op basis van de financieringsbehoefte. Het WSW heeft op grond van de door haar uitgevoerde integrale beoordeling in maart 2022 een borgbaarheidsverklaring afgegeven voor 2 jaar.

Leningenportefeuille De totale leningenomvang per ultimo 2022 bedraagt € 649 miljoen en bestaat voor € 638 miljoen uit leningen die door het WSW zijn geborgd. Voor het overige deel van € 11 miljoen staan gemeenten garant. Dit betreft met name oudere leningen.

De gemiddelde rente is iets gestegen naar 2,79%. De duration (de gemiddelde gewogen rente typische looptijd) van de leningenportefeuille (inclusief swaps) is per eind 2022 15,1 jaar.

De verdeling van de leningenportefeuille naar type lening ziet er als volgt uit:

Derivaten WoonFriesland heeft ultimo 2022 nog 2 derivaatovereenkomsten met een totale hoofdsom van € 40 miljoen. Met betrekking tot de swaps en de onderliggende roll-overleningen is sprake van een effectieve hedge, aangezien de kritische kenmerken van de swaps en de onderliggende roll-overleningen gelijk zijn aan elkaar.

De marktwaarde van de derivaten bedroeg ultimo 2022 € 2,6 miljoen negatief. In 2021 bedroeg dit nog € 10 miljoen negatief. Door de sterk gestegen rente is de negatieve waarde fors afgenomen. Wij hebben geen derivatenovereenkomsten met zogeheten marktwaardeverrekeningen (margin calls). Op het moment dat de overeenkomsten aflopen, is de marktwaarde nihil. Er zijn geen derivaatovereenkomsten meer met toezichtbelemmerende bepalingen.