Over WoonFriesland

Leefbaarheid

Naast een goede woning draagt WoonFriesland ook bij aan leefbare wijken en buurten. Leefbaarheid is en blijft van groot belang, voor onze bewoners en voor ons als sociaal verhuurbedrijf. Onze aandacht gaat vooral uit naar 'achter-de-voordeurprojecten', manieren om de leefomgeving veiliger en schoner te maken en te houden en om overlast te voorkomen.

Om een goed beeld te krijgen van wat er speelt, stellen onze wijkconsulenten met buurtbeheerders wijkanalyses op. De signalen daaruit leiden tot concrete plannen om de wijken te verbeteren. Die bespreken wij met onze samenwerkingspartners in de wijk, de huurdersorganisaties en de gemeentes. Daarna worden ze onderdeel van onze 'biedingen' aan de gemeentes.

Minder zelfredzaam

Het aantal bewoners dat zich steeds minder goed zelf kan redden, groeit. Wij huisvesten steeds meer bewoners die zorg nodig hebben. Samenwerken met multidisciplinaire buurt- en wijkteams en het signaleren van mogelijke problemen en knelpunten wordt daardoor steeds belangrijker. Daarom benutten we elkaars kennis en kunde, binnen de mogelijkheden vanuit wet- en regelgeving. Zo kunnen we met elkaar bewoners helpen. Onze wijkconsulenten en buurtbeheerders spelen ook hierin een belangrijke rol. Zij zijn actief in onze buurten en helpen, sturen, signalering en handhaven in samenwerking met andere organisaties.

Initiatieven

WoonFriesland stimuleert initiatieven die eigen bewoners aandragen. Een voorbeeld is het opnieuw inrichten van de monumentale binnenplaats aan de Kloosterhof in Leeuwarden. Die is volledig aangepakt met behoud van de monumentale punten. Ook zijn beveiligingscamera's geplaatst op verzoek van bewonerscommissies in entreehallen van woongebouwen.

Een ander voorbeeld van een initiatief vanuit bewoners is een Sintactie in de Vrijheidswijk in Leeuwarden. Daarnaast dragen wij zelf onder meer bij door deel te nemen aan sociale teams, spreekuren in de wijk, het organiseren van wijkschouwen en opruim- en tuinactiedagen met onze bewoners en betrokken partijen.

In onze grotere complexen waar bewonerscommissies actief zijn, ondersteunen wij om waar mogelijk (soms extern) te voorzien in ontmoetingsruimten, videobelsystemen, en ook digitale hulpmiddelen e.d. om “mienskip” met behulp van vrijwilligers te stimuleren.

Woonomgeving

Een belangrijke basis voor een goede leefomgeving is het groen in wijken en buurten. Bomen, struiken en gras maken het wonen prettiger. Ook kan groen een bijdrage leveren aan het tegengaan van de klimaatverandering en dus een prettig woonklimaat opleveren.

In de tweede helft van 2022 is het Greenteam opgericht. Dit team kijkt gericht welke acties genomen kunnen worden. Denk aan het tegengaan van verstening. Met meer groen en minder steen voorkomen we opwarming en dragen we bij aan een betere waterhuishouding bij stortbuien. De inrichting van groen in Leeuwarden in de Mondriaanbuurt en de Hollanderwijk zijn concrete voorbeelden.

Het vergroenen van de leefomgeving is ook onderdeel geworden tijdens projecten. Bij kwaliteitsverbeteringen en nieuwbouw hebben we meer aandacht voor de leefomgeving en daarmee ook voor het groen rondom onze woongebouwen. Een goed voorbeeld zijn de 16 nieuwbouwwoningen in Mûnein. Rondom deze woningen bevindt zich veel gemeenschappelijk groen dat deel uitmaakt van ons bezit.

Door een ecologisch tuinontwerper hebben we een plan gemaakt voor een wadi, die dienst doet als natuurlijke opslag van overtollig regenwater. Ook maken we in het plan gebruik van waterdoorlatende bestrating en kiezen we voor veel inheemse plantensoorten die insecten aantrekken. Daarmee is de groene omgeving rondom de 16 woningen klimaatadaptief en dragen we bij aan de biodiversiteit, beperken we wateroverlast en zorgen we voor verkoeling.

Veiligheid

Bij ‘goed wonen’ hoort ook ‘veilig wonen’. Belangrijk om ook daar veel aandacht voor te hebben. Begin 2022 hebben de bewoners van ongeveer 13.500 woningen bericht gekregen dat we hun woning veiliger maken door rookmelders op te hangen, volgens wet- en regelgeving. In de nieuwere woningen hingen de rookmelders al.

Bij ongeveer 800 adressen hangen de rookmelders nog niet. Ondanks diverse pogingen om contact te krijgen, reageren de bewoners niet, zijn ze op het afgesproken moment toch niet thuis of willen ze niet meewerken. In het begin van 2023 bezoeken we deze bewoners nogmaals persoonlijk, om ook in hun woning rookmelders op te hangen en zo ook hun woning veilig te maken.

Beschikbaarheid

Wij houden onze woningportefeuille stabiel rond de 21.000 woningen en andere verhuurbare eenheden, zoals garageboxen, bergingen en woonwagenstandplaatsen. Wij zijn actief in heel Friesland: in steden, op het platteland en op de Waddeneilanden.

Verhuringen

Wie een huis wil huren bij ons, registreert zich als woningzoekende. Daarna kan de woningzoekende via het huurdersplatform MijnWoonFriesland reageren op ons woningaanbod, dat we dagelijks aanvullen.

Primaire doelgroep In 2022 hebben we volgens onze eigen controle in 99,8% van alle nieuwe verhuringen, aan huishoudens met een inkomen tot en met de huurtoeslaggrens, passend toegewezen. Dit is ruim boven de minimale wettelijke eis van 95%. Ook voldeden wij ruimschoots aan de wettelijke normen ten aanzien van de DAEB-regelgeving. De accountant toetst de toewijzingen later dit jaar.

Bijzondere doelgroepen en urgenties In 2022 hebben we in 192 woningen woningzoekenden met een toegekende urgentie gehuisvest. Het betreft:

• 36 woningzoekenden met een medische urgentie;
• 7 huurders die gedwongen moesten verhuizen vanwege een calamiteit, voorgenomen sloop of ingrijpende verbetering van hun woning;
• 37 mensen op voordracht van een maatschappelijke instelling of zorginstelling, waarvan 29 mensen binnen het landelijke actieprogramma ‘Weer Thuis';
• 112 woningen waarin vluchtelingen (gezinnen) die een verblijfsstatus hebben gekregen, gehuisvest zijn in opdracht van de gemeente.

Toelichting statushouders In 2022 zijn totaal 295 personen gehuisvest.

• 242 personen zijn gehuisvest door aanbieden van totaal 112 woningen.
• 53 personen zijn nareizigers die rechtstreeks naar familie doorstromen (tellen mee voor de taakstelling).

Vraagdruk

We merken dat de vraagdruk toeneemt en dat er op het huisvesten steeds meer druk komt te staan. Dit wordt met name veroorzaakt door de toename van te huisvesten statushouders, extramuralisering en de toestroom van woningzoekenden buiten Friesland vanuit de Randstad c.q. woningmarktgebieden waar de druk hoger is.

Mutatiegraad

De doorstroming in de bestaande voorraad was in 2022, met een mutatiegraad van 10,0%, iets lager dan de 10,6% in 2021. In 2022 ging voor 1962 bestaande en nieuwe woningen, kamers en standplaatsen een huurcontract van WoonFriesland in met een nieuwe huurder (eigen verhuringen zonder onderverhuringen).

Zoekduur

Wij bepalen per jaar, conform de afspraken met gemeentes en huurdersorganisaties, de gemiddelde zoekduur. De gemiddelde zoekduur van alle woningzoekenden die in 2021/2022 een huurcontract met ons afsloten, was 36,2 weken. In 2020/2021 was dat 37,2 weken.

Op de Waddeneilanden

Voor het wonen op de eilanden Schiermonnikoog, Terschelling en Vlieland gelden aanvullende toewijzingsregels.

Aan- en verkopen

In 2022 hebben we vier woningen aangekocht om de beschikbaarheid van onze woningen op peil te houden. Vier keer hebben we een woning verkocht die op basis van ons portefeuilleplan minder gewenst was.

Samenwerking belanghouders

Met elkaar kom je verder en maak je het beter. Samen kunnen wij onze kerntaak volbrengen; zorgen voor voldoende goede en betaalbare huurwoningen en een leefbare woonomgeving voor onze huurders in de provincie Friesland. Dat doen wij in heel Friesland, in de 16 gemeenten waarin wij actief zijn. Samen met onder meer bewoners, huurdersorganisaties, gemeentes, collega-corporaties, markt- en maatschappelijke partijen, wijk-, buurt- en dorpsbelangen, zorg- en welzijnsorganisaties en de Provincie Fryslân. Wij zoeken juist diversiteit in samenwerking, zowel privaat als publiek. Omdat het nodig is voor inhoud en resultaat en over de grenzen heen om te blijven vernieuwen.

De reeds gesmede samenwerkingsverbanden en ingezette innovaties werpen hun vruchten af. Hieronder lichten wij een aantal zaken uit. We hebben in bijlage D een volledig overzicht van onze samenwerkingspartners opgenomen.

Huurdersorganisaties: constructieve samenwerking

Als je de huurder centraal stelt, moet je weten wat er leeft onder je huurders. Daarom is het belangrijk dat we continu feedback krijgen van onze huurders en huurdersorganisaties. Wij zijn erg blij met de constructieve en vooral ook kritische inbreng van onze huurdersorganisaties, te weten Huurdersverenging De Bewonersraad en Huurdersbelangenvereniging Heerenveen. Zij zijn verenigd in het Platform Huurders WoonFriesland. Hun gezamenlijke inbreng houdt ons scherp en zo kunnen wij ook gezamenlijk beleid ontwikkelen dat bijdraagt aan de belangen van onze huurders, namelijk goed en betaalbaar wonen.

Op Terschelling bestond tot 1 juli 2022 een zelfstandige huurdersverenging; De Brandaris. Na aanvankelijke samenwerking met De bewonersraad is deze huurdersverenging opgegaan in de Bewonersraad. Daarmee zijn de continuïteit en professionaliteit van vertegenwoordiging van het huurdersbelang op Terschelling verzekerd. Ook op Schiermonnikoog gaat De Bewonersraad dat belang behartigen. De daar in het verleden actieve Raad van Advies, die ook een wat andere rol had, is opgeheven. De voor de Waddeneilanden specifieke opgaven worden met deze krachtenbundeling nog beter behartigd.

Over de volgende zaken is overleg geweest en advies gevraagd:

• de actualisatie van onze portefeuillestrategie;
• de versnelling van de verduurzaming in relatie tot energiearmoede;
• de ontwikkeling van woonlasten;
• de invloed van de Nationale Bouw- en Woonagenda;
• de aanpassing van het ZAV- en geriefsverbeteringsbeleid;
• en de actualisatie van het huurbeleid.

Zo werken we vanuit onze eigen verantwoordelijkheid en rol voortdurend samen aan wat het beste is voor onze huurders.

Over de volgende zaken is overleg geweest:

Adviesaanvragen:

• Adviesaanvraag jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2022
• Adviesaanvraag plaatsen Heatcycle gebouw Hoekstersingel Leeuwarden
• Adviesaanvraag vervangende nieuwbouw Earnewâld
• Adviesaanvraag Jaarplan 2023 e.v.
• Adviesaanvraag vervangende nieuwbouw Donkerbroek
• Advies/instemmingsaanvraag: ZAV beleid en geriefsverbeteringen

Overige correspondentie:

• Resultaten stakeholdersonderzoek De Bewonersraad
• Uitslag onderzoek De Bewonersraad naar beschikbare sociale huurwoningen
• Aanpassing jaarlijkse vergoedingen sociale pakketten
• Uitnodiging ronde tafelgesprek woningruil
• Inzet De Bewonersraad t.b.v. prestatieafspraken 2022

Bewonerscommissies

In een aantal complexen, wijken en buurten hebben wij structureel overleg met de bewonerscommissies. Vast onderdeel van het overleg is de begroting van de servicekosten. Ook kan een bewonerscommissie punten aandragen die voor de bewoners in een complex van belang zijn, bijvoorbeeld over (groot)onderhoud of leefbaarheid.

Vraagdruk

In samenwerking met de Vereniging van Friese Woningcorporaties (VFW), de Friese Huurdersorganisaties en het Fries Sociaal Planbureau (FSP) is ook dit jaar weer het jaarlijkse rapport over de vraagdruk uitgebracht. Hiermee monitoren partijen provinciaal, regionaal en per gemeente hoe de vraagdruk zich ontwikkelt en hoe die zich in de diverse gemeentes en woningcorporaties tot elkaar verhoudt.

Opnieuw is vastgesteld dat de vraagdruk verder toeneemt. Tegelijkertijd neemt de doorstroming in de sociale huur af. Dergelijke informatie is belangrijk om te kunnen beslissen over wel of geen uitbreidingsnieuwbouw, of om input te leveren voor de systematiek van woonruimteverdeling.

Woonlastenonderzoek

Huur en andere woonlasten zijn voor veel bewoners van corporatiewoningen de grootste maandelijkse uitgave. Of deze huishoudens de lasten kunnen dragen, hangt mede af van andere noodzakelijke uitgaven. De stijgende inflatie en in het bijzonder de zeer hoge energielasten zijn een bron van zorg voor veel huishoudens.

Als woningcorporatie kunnen we via ons huurprijsbeleid en investeringen in de verduurzaming van onze woningen invloed uitoefenen op de betaalbaarheid en de risico’s voor onze bewoners. Om doelmatig en doeltreffend beleid hierop te kunnen voeren, hebben we inzicht nodig in de actuele situatie en ontwikkelingen.

In samenwerking met de Vereniging van Friese Woningcorporaties (VFW) en de Friese Huurdersorganisaties hebben we voorbereidingen getroffen voor een grootschalig Fries woonlastenonderzoek. Het is een vervolg op een eerder onderzoek uit 2015. We verwachten de resultaten in 2023.

Weer Thuis

Begin 2022 hebben we het convenant ‘Weer Thuis!’ ondertekend. Convenantspartijen zijn: Friese gemeentes, zorgaanbieders en woningcorporaties. Het convenant vloeit voort uit het landelijke actieprogramma ‘Weer Thuis!', opgezet door de ministeries van BZK en VWS. Doel van 'Weer Thuis' is om de uitstroom uit instellingen voor maatschappelijke opvang en beschermd wonen te bevorderen. Zo kunnen ook kwetsbare bewoners zoveel als mogelijk 'gewoon' in de wijk wonen.

WoonFriesland heeft zitting in de stuurgroep en werkgroepen waar ook gemeentes en zorgpartijen onderdeel van uitmaken. De afspraken in het convenant 'Weer Thuis!' over wonen en begeleiding van de uitstromers, op provinciaal niveau, vergroot de kans dat kwetsbare bewoners een zelfstandig leven op kunnen bouwen in de wijk.

Met alle partijen hebben we gewerkt aan het concreet en lokaal inregelen van de afspraken, de monitoring van de uitstroom en het bevorderen van een goede start voor deze uitstromers.

Vroegsignalering

Met ingang van 1 januari 2021 is de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening (Wgs) gewijzigd. Gemeenten moeten sinds die tijd burgers met betalingsproblemen actief en in een zo vroeg mogelijk stadium helpen bij het voorkomen en bestrijden van schulden. Deze integrale en preventieve aanpak is een belangrijke aanvulling op ons eigen sociaal incassobeleid.

WoonFriesland verhuurt goede en betaalbare woningen. Een deel van de bewoners heeft niettemin moeite met rondkomen. Doordat de gemeente ook de signalen van andere zogenoemde vaste lastenpartners betrekt, lukt het in veel gevallen om grote of structurele betalingsproblemen te voorkomen. Ook energiebedrijven, zorgverzekeraars en het drinkwaterbedrijf melden achterstanden.

In 2022 is de werkwijze verfijnd en de samenwerking geïntensiveerd. Ondanks forse prijsstijgingen en inflatie zijn de meeste huurders er op eigen kracht en soms met geboden hulp in geslaagd om hun vaste lasten te betalen. Rondkomen wordt echter steeds moeilijker. Een deel van de compenserende maatregelen waaronder bijvoorbeeld het energieplafond is van tijdelijke aard. Dat alles baart ook ons zorgen en daarom blijven we gezamenlijk inzetten op betaalbaarheid, schuldpreventie en schuldbeheersing.

Bestrijding van energiearmoede en oplopende energiekosten

De belangrijkste oorzaak van de huidige inflatie en prijsontwikkelingen zijn de energietarieven. De mate van stijging en vooral de snelheid daarvan overviel velen in 2022. Om dit bij de wortel aan te pakken versnellen we de verduurzaming van onze woningen. Dat heeft verreweg de meeste en blijvende impact. Daar blijft het echter niet bij.

We hebben geen mogelijkheid onbenut gelaten om zelf en met ketenpartners extra inzet te plegen. Tips voor energiezuinig gedrag, kleine maatregelen in de woningen (radiatorfolie, tochtstrips), attenderen op de energietoeslag van gemeenten. Het zijn allemaal voorbeelden van extra activiteiten die we deden of waaraan we bijdroegen om de kosten te beperken en armoede voor te zijn. Naast besparing stonden we stil bij veilig stoken. Daarbij werkten we bijvoorbeeld in de Leeuwarder wijk Bilgaard samen met de brandweer en GGD Fryslân.

DreamHûs

Ook in 2022 ging de samenwerking met onze partners in het DreamHus in volle vaart verder. Onder meer een elektrische turbineketel Tarnoc, ventilatiesysteem Fresh-R en warmteterugwin-installatie voor de douche Hamwells zijn uitgetest. Hoewel de grootschalige praktische toepassing om tal van redenen nog op zich laat wachten, hebben we bewezen dat verwarmen op waterstof comfortabel en veilig kan. H2@Home heeft dat voor het eerst in Europa in een bewoonde situatie bewezen.

In november hielden we een zeer goed bezochte stakeholdersbijeenkomst in Delft. Talloze bouw- en installatiebedrijven, corporaties, innovators, overheden en huurdersbelangenorganisaties mochten we verwelkomen op het inspirerende event. Het versnellen van verduurzaming is urgenter dan ooit en leeft. Dagvoorzitter Thomas van Belzen leidde de zaal door een gevarieerd programma. Klimaatpsycholoog Gerdien de Vries legde met behulp van de ‘gedoe-factor’ uit dat alleen techniek niet de sleutel tot succes is.

In Delft bewezen innovaties vinden inmiddels hun weg naar de Friese praktijk. De plug-and-play warmteterugwininstallatie genaamd Flatmate van Sanura wordt in vijftigvoud in Leeuwarden beproefd. Dat zal verder inzicht geven in het rendement en het gebruikersgemak van deze innovatie.

De Heatcycle van DeWarmte draait inmiddels naar tevredenheid in een dozijn huishoudens in Wolvega, Noordwolde en Heerenveen. Om die innovatie op te schalen en zo veel mogelijk warmte uit afvalwater terug te winnen, is ook een variant voor portiekwoningen ontwikkeld en geplaatst. Door meerdere woningen op één installatie aan te sluiten, wordt een grotere en beter voorspelbare hoeveelheid afvalwater benut.

Het slimme warmteopslagsysteem Borg heeft ook in Delft bewezen dat het goed werkt. Besloten is om zowel in een Friese nieuwbouwwoning als een bestaande woning verder te experimenteren met deze uitvinding.

De met mos begroeide gevelpanelen van Respyre worden ondertussen in Delft nog aan de elementen getoetst.

JINC: gelijke kansen voor jongeren

Sinds 2018 werken wij samen met JINC, een non-profitorganisatie die strijdt voor kansengelijkheid onder jongeren. Onder de noemer 'De baas van morgen' had WoonFriesland een jeugdige en tijdelijke tweehoofdige directie in de persoon van Noran en Lisa. Deze basisschoolleerlingen van IKC Prins Mauritsschool in Leeuwarden hebben in de praktijk ervaren wat we zoal doen.

Ze maakten kennis met het werk van de buurtbeheerder, keken in een mutatiewoning en liepen mee met een wijkconsulent. Aan het einde van de dag gaven ze hun bevindingen, tips en adviezen mee aan onze directeur-bestuurder en tevens hun mentor voor een toekomstig moment. Ze lieten hun licht schijnen op de ideale woning. Ook de leefomgeving kreeg hun volle aandacht: meer groen, speelgelegenheid, prullenbakken en een ontmoetingsplek voor wijkbewoners. Aan alles was door hen gedacht.

Een goede start op de arbeidsmarkt is niet voor iedereen vanzelfsprekend. Deze geslaagde stagedag draagt bij aan het geven van een extra kans daarop. Met de uitgewisselde contactgegevens kunnen de leerlingen op een later moment in hun studie of aan het begin van hun carrière gebruik maken van persoonlijk advies van hun mentor.

WOCOZON

De samenwerking met stichting Wocozon loopt goed. Hoewel plaatsing van zonnepanelen in combinatie met kwaliteitsverbetering op een lager pitje stond door corona neemt het aantal woningen met zonnestroom gestaag toe. Zonnestroom is een belangrijke dienst die de stroomrekening beheersbaar houdt.

De hoge elektratarieven in de markt maken zonnestroom nog interessanter. Ook met het prijsplafond in 2023 is het voordeel groter dan in voorgaande jaren. Bewoners van grondgebonden woningen kunnen op aanvraag eenvoudig worden voorzien van panelen. Om die reden hebben we daar een extra communicatiecampagne voor ingezet.

Ondanks onzekerheden rond de salderingsregeling blijft het financiële voordeel voor bewoners voorlopig zeer interessant. Met slim gedrag en opslagmogelijkheden verwachten we op eventuele wijzigingen van de saldering te kunnen inspelen. Wij experimenteren daarom met de Cube (batterij) van Iwell en bijvoorbeeld de warmteopslag van Borg.

Bezit: nieuwbouw, verbetering en verduurzaming

Portefeuilleplan

In 2022 hebben we onze in 2021 vastgestelde portefeuillestrategie geactualiseerd. Actuele ontwikkelingen zoals de toenemende vraagdruk en de hoge energieprijzen maakten een bijstelling noodzakelijk. Bovendien heeft de overheid in 2022 een aantal wijzigingen in de financiële regelgeving doorgevoerd, o.a. de afschaffing van de verhuurdersheffing. Dit gaf extra financiële ruimte voor het realiseren van onze portefeuillestrategie waardoor we de streefportefeuille konden bijstellen richting wensportefeuille.

Deze bijstelling vertaalt zich met name in extra uitbreidingsnieuwbouw en versnelling van de verduurzaming de komende tien jaar. Hiermee blijft het een portefeuilleplan met ambitie en realisme dat invulling geeft aan onze maatschappelijke opgaven en tevens uitvoerbaar is. Met deze extra toevoeging geven we nog meer invulling aan onze maatschappelijke opgaven waar wij als sociaal verhuurbedrijf voor staan.

De extra uitbreidingsnieuwbouw is gepland in de grote kernen. Echter geeft het portefeuilleplan ons de mogelijkheid om per gemeente en kern woningen toe te voegen daar waar de mogelijkheden voor uitbreidingsnieuwbouw zich voordoen. Daarmee is er ruimte om de uitvoering flexibel op te pakken. Wij willen ons daarmee ook richten op levensvatbare dorpen in de hele woningmarktregio.

Naast het portefeuilleplan hebben we afgelopen jaar met gemeenten gesproken over de warmtetransitievisie. Gemeentes hanteren verschillende (uitvoerings)strategieën en variëren in tempo. Doordat wij onze eigen warmtevisie hebben, die is gemaakt vanuit het oogpunt van ons eigen vastgoed, kunnen we de dialoog met gemeentes goed voeren rond de wijkuitvoeringsplannen.

Ambitieus en haalbaar

De keuze voor een fasering van de uitbreidingsnieuwbouw tot 2030 sluit geheel aan bij de oplopende hoge vraagdruk. De afschaffing van de verhuurderheffing brengt ons dichter bij het behalen van onze wensportefeuille.

Vergroening van ons woningbezit

Door de opwarming van de aarde verandert ons klimaat en nemen weersextremen toe. De kans op hitte, droogte, wateroverlast en overstromingen wordt steeds groter. De effecten hiervan brengen risico’s en gevolgen met zich mee voor de gebouwde omgeving en daarmee voor onze bewoners. Deze weerextremen beïnvloeden de leefbaarheid in en rondom woningen en wijken. We moeten de gebouwde omgeving klimaatbestendig inrichten en daarvoor zijn klimaatadaptieve maatregelen nodig.

WoonFriesland wil toekomstbestendige en goede woningen verhuren die passen bij het veranderende klimaat. We willen woningen en tuinen vergroenen, slim omgaan met regenwater en verhitting van woningen voorkomen. Een groene omgeving heeft een positieve invloed op de gezondheid van mensen: groen neemt warmte op en maakt zo de omgeving koeler. Een afname van verstening draagt ook bij aan het beperken van wateroverlast. Daarnaast draagt groen bij aan de biodiversiteit en het klimaat.

Visie op verduurzaming bestaande bouw

Voor ons is de betaalbaarheid van verduurzaming een belangrijke randvoorwaarde. Dit vertaalt zich in het streven naar een zo hoog mogelijke CO₂-reductie bij ingrepen aan de schil tegen zo laag mogelijke kosten (over de levensduur) bij gelijkblijvende energielasten en comfort voor de bewoner.

Dit betekent dat 'van het (aard)gas af' voor ons geen doel op zich is, ook niet op de korte termijn. Onze nieuwbouwwoningen zijn aardgasloos en voldoen aan de nieuwe BENG-normen. Daarmee zorgt nieuwbouw vanuit een specifieke wijkaanpak voor versnelling in de CO₂-reductie.

Daar waar mogelijk sluiten wij aan bij initiatieven in wijken van bijvoorbeeld gemeentes of nutsbedrijven of zijn deze plannen het vliegwiel voor verdere initiatieven. Daarbij ontwikkelen we onze eigen wijkaanpak (bottom-up) als houvast in het gesprek met gemeentes. Op deze manier worden praktische mogelijkheden voor verduurzaming in ons bezit meegewogen bij de gemeentelijke warmtetransitievisies.

Door de energiecrisis is de betaalbaarheid van de woonlasten onder druk komen te staan. Hierdoor hebben wij begin 2022 al een versnelling ingezet op de glasvervanging en na-isolatie van onze woningen. Als aanvulling daarop hebben we vervolgens onze strategie van kwaliteits- en energieverbetering omgezet naar de strategie om onze gehele woningvoorraad in 2025 op minimaal energielabel C te hebben. Dit betekent een versnelling van de stapsgewijze reductie van de energievraag door schilisolatie, isolerend glas en met hoogrendement cv-ketels ten opzichte van het portefeuilleplan.

Daarnaast blijven wij inzetten op het duurzaam opwekken van elektriciteit. Wij werken hiervoor samen met externe partij Wocozon die de investeringen daarvoor draagt. Bewoners betalen een vergoeding voor de groene stroom. Ons doel is om op zo veel mogelijk van onze woningen zonnepanelen te hebben. We brengen ze zo vaak dat kan onder de aandacht. Zo bieden we ze aan bij nieuwe verhuringen en laten we de zonnestroominstallaties bij grondgebonden woningen projectmatig versneld aanleggen. Bij appartementencomplexen leggen we zonnestroominstallaties aan die de energielasten van het collectief verminderen. Dit kan op een snellere en efficiëntere manier dan per individueel appartement.

Voorlopig blijft het realistischer om stapsgewijs onze CO₂-uitstoot te reduceren dan om woningen volledig en grootschalig gasvrij te maken. Voor dat laatste geldt dat de techniek complex en nog te duur is en dat er vaak geen (subsidievrije) businesscases zijn. Daarbij blijkt het maatschappelijke proces nog zeer weerbarstig.

Onze relatiemanagers nemen deel aan de Friese proeftuinen voor aardgasvrije wijken in Garijp, op Vlieland en nu ook op Schiermonnikoog. In Garijp is het een initiatief ontstaan vanuit de inwoners, op Vlieland wordt het bestaande warmtenet Duinwijck volledig verduurzaamd en op Schiermonnikoog wordt onderzocht wat de mogelijkheden zijn voor de wijk Nieuw Dokkum. Zeer leerzame trajecten waar onze inbreng en inzet nuttig is.

Onze samenwerking in het DreamHûs met de HeatCycle, Flatmate, Borg en Iwell helpt ons in het zoeken naar innovatieve toepassingen in de verduurzaming van bestaande bouw en het verminderen van congestie in het elektriciteitsnetwerk.

Om mensen direct te helpen energie te besparen, zetten wij onze energiecoaches in. Veelal complementair aan wat onze partners, zoals gemeentes en huurdersorganisaties, aan energiecoaches inzetten. De energiecoaches geven adviezen en tips aan inwoners met als doel door kleine maatregelen en aanpassing van gedrag de energielasten structureel laag te houden.

Ook hebben we een pilot uitgevoerd in de wijk De Wiken in Drachten met een fix-team dat vanuit ‘een Bespaarkeet’ versneld kleine (isolerende) maatregelen op verzoek van huurders, bijvoorbeeld kierdichting of extra ledverlichting, aanbiedt en aanbrengt bij bewoners die dat zelf niet kunnen.

Verduurzaming bestaande bouw

In 2022 hebben we 744 woningen in kwaliteits- en energie verbeteringsprojecten onder handen genomen. Deze opstart van de projecten na de periode 2020/2021 verliep niet helemaal zoals vooraf verwacht. Dit geldt ook voor het plaatsen van zonnepanelen op woningen.

Inmiddels zijn 9.540 woningen voorzien van zonnepanelen. Van dat aantal zijn de zonnepanelen op 8.114 woningen van ketenpartner Wocozon. In 2022 hebben 705 woningen van zonnepanelen voorzien, waarvan 703 samen met Wocozon.

Daarnaast zijn er 110 zonnepanelen in combinatie met Iwell aangelegd op diverse complexen. De combinatie van collectieve zonnepanelen met de batterij van Iwell draagt niet alleen bij aan lagere collectieve energielasten, maar zorgt tevens voor het verminderen van netcongestie.

Van 2012 tot en met 2022 is 51,3% van onze woningen verbeterd in kwaliteit- en energieprestatie. In afwijking op het portefeuilleplan 2021-2030 en de warmtevisie zal de versnelling van de verduurzaming via projecten de komende jaren uitgangspunt zijn voor onze vastgoedstrategie.

Daarnaast bestaat een groot deel van onze vastgoedportefeuille uit nieuwbouwwoningen en bestaande woningen die al energetisch op niveau zijn. Een van onze doelen is dat zo veel mogelijk van onze bewoners zo laag mogelijke woonlasten hebben. De hoge energieprijzen in 2022 blijven voor ons reden om de aanpak van woningen met slechte energielabels naar voren te halen en te versnellen.

Naast de investeringen in nieuwbouw en kwaliteits- en energieprestatie verbeterden we onze woningen verder door fors te investeren in planmatig en mutatieonderhoud in 2022. Het aantal woningen waar mutatieonderhoud is uitgevoerd, was in 2022 1.701 (2021: 2.066). De kosten per mutatie bedroegen in 2022 € 1.933 (2021: € 1.660).

De totale kosten voor mutatieonderhoud lagen in 2022 op € 3,3 miljoen. Deze kosten zijn lager dan vorig jaar, doordat er minder mutaties hebben plaatsgevonden. Wel zijn er meer 'dure' mutaties door Vastgoedmanagement projectmatig opgepakt. Deze mutaties worden niet gedekt uit het reguliere budget van mutatieonderhoud. In 2022 zijn er bij 173 woningen 'dure' mutaties geweest (2021: 146). De hogere kosten per mutatie werden voor een belangrijk deel veroorzaakt door de gestegen kosten als gevolg van inflatie.

De reparatiekosten en het aantal reparaties lagen iets hoger dan vorig jaar, resp. € 5,6 miljoen bij 18.095 reparaties. De kosten per reparatie lagen in 2022 gemiddeld op € 311. Deze kosten zijn per reparatie gestegen ten opzichte van 2021 door hogere materiaalkosten als gevolg van de inflatie.

Doelstelling is dat aantallen en kosten van reparaties niet verder stijgen, c.q. in de toekomst geleidelijk gaan dalen. Zeker nu al een fors deel van onze woningen qua kwaliteit op niveau is gebracht. Total Cost of Ownership (TCO) is daarom een belangrijk issue bij de opzet en beoordeling van voorgestelde projecten.

Duurzame nieuwbouw

Onze nieuwbouwwoningen realiseren wij aardgasloos en voldoen aan de nieuwe BENG- normen. In 2022 hebben wij twee nieuwbouwprojecten, in Burgum en op Schiermonnikoog opgeleverd met in totaal 55 woningen. Daarnaast zijn door transformatie nog vijf woningen toegevoegd in Heerenveen aan de Kempenaerssingel.

Buurblok

Buurblok is bedacht door Bouwgroep Dijkstra Draisma en Wocozon. Zij bieden met Buurblok een duurzame oplossing voor het woningtekort. Samen bieden zij een energiezuinige woning en een duurzaam energieplan aan in één totaalaanbod. Bijzonder hierbij is dat de huizen van de aannemer blijven. Daarom onderhoudt de aannemer de huizen ook. Voor het eerst zijn de huizen van Buurblok gebouwd. En wel in de wijk Techum in Leeuwarden. Onze rol is het verhuren van de woningen aan onze woningzoekenden.

Wij zijn de eerste corporatie in Nederland die deze dienst in de praktijk heeft gebracht. De leaseconstructie van Buurblok is heel aantrekkelijk voor ons als sociaal verhuurbedrijf: we schaffen de nieuwe huizen niet zelf aan, maar leasen deze. Zo besparen wij door Buurblok tijd, energie en geld en kunnen daardoor extra betaalbare, circulaire en comfortabele woningen aanbieden aan onze bewoners. Dat is hard nodig om het grote woningtekort in onze steden en in de rest van Friesland duurzaam op te lossen.

Samen met Aeroscan onderweg naar efficiënt onderhoud

Om zo efficiënt mogelijk inspecties te doen, werken wij samen met Aeroscan.

Aeroscan zet sensoren, drones en kunstmatige intelligentie in. Zo verlagen we de inspectiekosten en optimaliseren we het onderhoud. We informeren onze bewoners vooraf over deze innovatieve manier van inspecteren.

In 2021 hebben we de inspecties voortgezet en in 2022 hebben we het proces versneld door de focus te leggen op de inwinning. De inspecties maken deel uit van ons plan om kunstmatige intelligentie verder te ontwikkelen.

Actuele en juiste gegevens met 3D open BIM

Samen met CadVisual richten we een 3D open BIM-platform in. Hiermee beheren en delen we vastgoeddata op een efficiënte, actuele en dynamische manier, met als doel om dit in de toekomst ook te koppelen aan onze database Tobias 365. Daarmee verloopt de uitwisseling binnen de organisatie nog efficiënter. Dit betekent dat we uit een digitaal 3D BIM-model alle informatie kunnen leveren die onze organisatie nodig heeft.

In 2020 hebben onze eigen BIM'ers referentiewoningen gemodelleerd die representatief zijn voor 80% van ons totale woningbezit. Dit hebben ze gedaan op de thema's gebruiksoppervlakte voor marktwaardering en woningwaardering voor het bepalen van huurpunten. Daarnaast is er een gestandaardiseerde ILS en BIM-bibliotheek ontwikkeld voor onze meerjarenonderhoudsplanning. De afronding daarvan in 2021 heeft vertraging opgelopen, door de vereiste focus op de start van Tobias 365 per 1 januari 2022. In 2023 pakken we de afronding verder op.

Met het open platform kunnen we externe informatie toevoegen aan het 3D BIM-model. Informatie van bijvoorbeeld Aeroscan of een digitale kopie van een keuken die geplaatst is. De koppeling tussen BIM en Tobias 365 zorgt ervoor dat die informatie ook in Tobias 365 komt.

Ons einddoel is om in de toekomst alle informatie van en naar interne en externe partijen centraal via dit platform te organiseren. Door deze standaardisatie beschikken we continu over actuele en juiste gegevens en kunnen we die delen binnen en buiten onze organisatie. Zo richten we het onderhoud voor onze bewoners nog efficiënter in.